Dall’assegnazione dei posti auto nel cortile condominiale possono essere esclusi alcuni condòmini?

Riferimenti normativi: Art.1136 c.c.

Focus: L'uso del cortile condominiale è regolamentato dall'assemblea nel caso in cui i parcheggi in esso disponibili siano insufficienti per ospitare le auto di tutti i residenti nell'edificio. Possono essere esclusi dall'assegnazione dei posti auto nel cortile condominiale i condòmini proprietari di attività commerciali? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n.9069/2022 pubblicata il 21 marzo 2022.

Nel caso in esame, un condominio, con due delibere assembleari approvate nel 2004 e nel 2005, aveva stabilito l'assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell'area condominiale adibita a parcheggio in favore dei condòmini proprietari delle unità abitative dell'edificio, escludendo dal godimento dell'area i condòmini proprietari dei locali commerciali. Un condòmino, escluso dal godimento dell'area condominiale, ha impugnato le suddette delibere dinanzi al Tribunale che ha rigettato la domanda in quanto le delibere impugnate avevano dato attuazione al regolamento condominale il quale stabiliva che i condòmini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel "cortile del fabbricato, nell'ordine e nella posizione che saranno deliberate dall'assemblea, uno per appartamento", con ciò escludendo dall'assegnazione i condomini proprietari dei locali commerciali. Il condòmino ha, pertanto, proposto appello avverso la suddetta sentenza ma la Corte di Appello ha reputato infondata la domanda ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, l'assemblea avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento senza incidere sul diritto degli altri partecipanti. Avverso tale pronuncia il condòmino è ricorso in Cassazione riaffermando l'illegittimità delle deliberazioni assembleari impugnate. 

In particolare, il ricorrente ha evidenziato che l'attribuzione dell'uso esclusivo ai condòmini assegnatari del posto auto produrrebbe i presupposti dell'acquisto per usucapione della superficie condominiale assegnata. La Suprema Corte, ritenendo fondato il motivo del ricorso, ha precisato che il regolamento del condominio, approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., contiene le norme circa l'uso delle cose comuni, ha natura normativa e non contrattuale ed ha le stesse limitazioni delle delibere dell'assemblea. Infatti, i regolamenti approvati dalla maggioranza, come le deliberazioni assembleari, possono organizzare le modalità d'uso delle cose comuni ma non possono menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni. Occorre il consenso di tutti i condomini per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni (art. 1138, comma 4, c.c.). La Corte ha richiamato la consolidata giurisprudenza della stessa secondo la quale è consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Tale delibera mantiene, però, un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza ledere i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. 

La delibera non può, invece, validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e, quindi, il consenso di tutti i condomini. I cortili sono oggetto di contitolarità, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche in favore dei proprietari di locali terranei, per cui né il regolamento di condominio né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono disporre l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinto, a favore di singoli condòmini proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali, di posti fissi nel cortile condominale per il parcheggio della loro autovettura, in quanto << tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condòmino che usi la cosa comune con "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area >>. Pertanto, il ricorso è stato accolto e la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla corte d'Appello in diversa composizione.