È annullabile la delibera che approva un rendiconto condominiale nel quale siano sommati importi pagati e importi non ancora pagati?

Riferimenti normativi: Art.1130-bis c.c.- art.66 disp.att.c.c.

Focus: Se il rendiconto predisposto dall'amministratore cumula nei totali dell'esercizio spese effettivamente sostenute e fatture non ancora saldate, la delibera assembleare che lo approva può essere annullata? Su questo punto si è pronunciato il Tribunale di Bologna con sentenza del 10 marzo 2026.

Principi generali: L'art. 1130-bis c.c. richiede che il rendiconto condominiale sia redatto in modo da consentire l'immediata verifica delle voci di entrata, di uscita e della situazione patrimoniale del condominio. Ne consegue che il registro di contabilità deve rappresentare i movimenti di cassa effettivamente verificatisi nell'esercizio, mentre debiti e crediti devono emergere in modo distinto nella situazione patrimoniale. Un'impostazione che confonda tali piani contabili compromette l'intellegibilità del rendiconto e può incidere sulla validità della deliberazione di approvazione.

Il caso: Una condomina ha impugnato quanto deliberato dall'assemblea nel 2021 sui punti 8) e 9) dell'ordine del giorno, relativi all'approvazione dei rendiconti consuntivi degli esercizi 2019/2020 e 2020/2021, deducendone l'invalidità per la violazione dell'art. 1130-bis c.c. e, più in generale, per violazione dei doveri di diligenza e rendiconto dell'amministratore.

La ricorrente lamentava la presenza delle seguenti irregolarità nella documentazione contabile: il registro di contabilità relativo all'esercizio 2019/2020 non era stato trasmesso tempestivamente; non erano stati recepiti gli effetti di una precedente sentenza che aveva annullato il consuntivo 2017/2018 e liquidato spese in suo favore; emergevano discrasie nei saldi del conto corrente e nelle passività; le poste debitorie e creditorie risultavano scarsamente analitiche; infine, nei totali del consuntivo erano state incluse fatture non ancora pagate. Il condominio si è costituito contestando le doglianze della condòmina e sostenendo di avere trasmesso un elaborato contabile idoneo, di avere redatto i rendiconti secondo il criterio di cassa e di avere comunque distinto, nella documentazione prodotta, le spese pagate da quelle non ancora saldate. Il Tribunale ha ritenuto procedibile l'impugnazione, in quanto proposta nel termine di trenta giorni e preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione, ed annullabile la delibera assembleare per i seguenti motivi. Nel caso di specie, la ricorrente era venuta a conoscenza tardivamente del registro di contabilità 2019/2020 che le era stato consegnato dall'amministratore solo due giorni prima a ridosso della prima convocazione. Ciò in violazione del termine dilatorio minimo, previsto dall'art. 66 disp. att. c.c., tra la convocazione e la celebrazione dell'assemblea, funzionale per garantire ai condòmini la preventiva conoscibilità piena, effettiva e non meramente formale della documentazione da approvare. Il giudice, richiamando la giurisprudenza della Suprema Corte, ha precisato che l'art. 1130-bis c.c. impone la predisposizione e la messa a disposizione unitaria e contestuale dei tre elementi indefettibili del rendiconto – registro di contabilità, situazione patrimoniale e nota esplicativa sintetica – sì da consentire un esame preliminare consapevole e la libera formazione del voto in assemblea. La trasmissione tardiva o incompleta anche di uno solo dei tre elementi del rendiconto non è idonea a soddisfare il diritto d'informazione del condòmino e incide sulla validità della delibera di approvazione determinandone l'annullabilità (Cass.Ord.n.33038/2018). Il condominio, in persona dell'amministratore, in violazione dei doveri di diligenza e rendiconto, ex artt. 1130-bis, 1710 e 1713 c.c., ha inciso, altresì, sulla veridicità dei bilanci approvati non essendo sanabile l'omessa contabilizzazione, nel consuntivo 2020/2021, delle spese di lite liquidate a favore della condòmina da una precedente sentenza passata in giudicato. 

Infine, nei documenti contabili l'amministratore aveva cumulato indistintamente spese pagate e spese non pagate, attribuendo a ciascuna categoria di costo un totale omnicomprensivo che includeva anche le fatture non ancora saldate, secondo un criterio ibrido tra cassa e competenza. L'indicazione di fatture non pagate, pur doverosa, non può confluire nei totali del consuntivo, pena la falsificazione della corrente rappresentazione finanziaria dell'esercizio. Ai sensi dell'art.1130-bis c.c., la regola, costantemente riaffermata dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione è che il rendiconto condominiale deve essere redatto secondo il principio di cassa, per cui nel registro contabilità vanno riportate esclusivamente le entrate effettivamente incassate e le uscite effettivamente pagate nel periodo di riferimento, mentre i debiti verso terzi e le morosità dei condòmini devono essere riportati separatamente nello stato patrimoniale. "Il condominio non redige un bilancio economico-patrimoniale assimilabile a quello delle società, bensì un rendiconto dei movimenti reali di denaro, idoneo a consentire una verifica immediata e concreta della gestione amministrativa (Cass. civ., sez. II, sent. n° 1047/1995; Cass. civ., sez. II, sent. n° 5631/2002). In tale prospettiva, la Suprema Corte ha ribadito che l'inserimento nel consuntivo (più precisamente nel caso di specie nel registro contabilità) di spese non ancora pagate altera la veridicità del rendiconto, integra una commistione indebita tra criteri di cassa e competenza, e comporta l'annullabilità della relativa delibera assembleare (Cass. civ., sez. II, sent. n° 10153/2011; Cass. civ., sez. II, sent. n° 27639/2018)". Di conseguenza, poiché, nel caso di specie, i consuntivi non consentivano di comprendere quanto fosse stato davvero incassato e quanto effettivamente pagato negli esercizi 2019/2020 e 2020/2021, i rendiconti oggetto di impugnazione non hanno rispettato i principi di chiarezza, correttezza, veridicità e immediata verificabilità, tali da impedire all'attrice di comprendere quanto fosse stato effettivamente incassato e quanto effettivamente pagato, essendo stati redatti sulla base di un criterio ibrido tra cassa e competenza espressamente vietato dalla Cassazione. Pertanto, il Tribunale ha annullato le delibere di approvazione dei consuntivi, ai sensi dell'art. 1137 c.c., per violazione dell'art.1130-bis c.c. e dei principi contabili consolidati.