Anticipazione spesa per lavori straordinari da parte di un condòmino. Obbligo dell’amministratore a comunicare al condòmino richiedente la quota a suo carico.

Riferimenti normativi: Art.1130 bis c.c.

Focus: Il condòmino che ha anticipato la spesa per lavori straordinari deliberati dall'assemblea condominiale può chiedere all'amministratore di conoscere la ripartizione della spesa tra tutti i condòmini ed il proprio credito nei confronti del condominio. Se l'amministratore non dà seguito alla richiesta del condòmino quali saranno gli effetti del suo comportamento omissivo?

Principi generali: Il credito del condòmino sorge con la delibera che approva i lavori straordinari, perché è con detta delibera che nasce l'obbligo di pagamento e non con l'approvazione del bilancio consuntivo. La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 34206/2024, ha precisato che la delibera assembleare che approva un intervento di manutenzione straordinaria ha un duplice oggetto: 1) L'approvazione della spesa: l'assemblea riconosce la necessità dell'intervento e ne approva il costo. Questo è l'atto che fa nascere l'obbligazione per ogni condomino di contribuire. Ha quindi valorecostitutivo del debito. 2) La ripartizione della spesa: questa suddivisione avviene secondo criteri preesistenti, stabiliti dalla legge (le tabelle millesimali, art. 1123 c.c.) o da una convenzione tra i condomini. Il piano di riparto, quindi, non crea un nuovo obbligo, ma si limita a tradurre in termini aritmetici un rapporto di valore già esistente. Ha valore puramente ​dichiarativo​. 

Diritto del condòmino alla trasparenza: Il condòmino che ha anticipato la spesa ha diritto essere informato sulla ripartizione delle spese, basata sui millesimi di proprietà, ai sensi dell'art.1123 c.c., o su criteri diversi deliberati dall'assemblea. Allo scopo di poter ricostruire, attraverso la relativa documentazione di spesa, la correttezza dei rapporti di dare e avere in capo al condominio, l'amministratore ha l'obbligo di rendere comprensibile la gestione fornendo ai condòmini la documentazione, compresi i giustificativi delle spese anticipate, come previsto dall'articolo 1130 bis del Codice Civile. Pertanto, un condòmino può chiedere formalmente all'Amministratore i dettagli della ripartizione e il calcolo della sua quota, anche se non c'è ancora il bilancio consuntivo approvato. La richiesta può essere inoltrata all'amministratore, con l'invio di una diffida formale, tramite Pec o raccomandata A/R, richiedendo la documentazione specifica (come i giustificativi delle spese anticipate) entro un termine perentorio (es. 10-15 giorni). L'inerzia dell'amministratore nel rispondere alle richieste di documentazione e senza fornire i dettagli necessari per ottenere il rimborso configura una grave irregolarità gestionale che ne giustifica la revoca (anche giudiziale) e può portare alla sua rimozione.

In tal caso il condòmino può sollecitare l'assemblea. Bastano due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio (millesimi) per chiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria e l'ordine del giorno deve includere la discussione sulla revoca dell'amministratore per gravi irregolarità. Come precisato dalla giurisprudenza della Corte Suprema grava sul condòmino richiedente l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito pienamente di esercitare la facoltà di accesso alla documentazione (Corte di Cassazione civile Ordinanza n.15996/2020, Cassazione 12650/2008 e 1544/2004). Il Tribunale di Vicenza, con la sentenza n. 223/2021 del 01-02-2021, ha evidenziato anche che "il diniego di accesso alla documentazione condominiale costituisce una violazione del diritto del singolo condomino, sancito dall'art. 1130-bis del codice civile e dal regolamento condominiale. Tale violazione, secondo il giudice, inficia la validità delle successive delibere di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo". Il condòmino, infine, può agire legalmente per il recupero delle somme anticipate con richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, in quanto la delibera di approvazione dei lavori è titolo per recuperare il credito, pur senza il bilancio consuntivo chiuso.