Gli errori contabili nel rendiconto consuntivo deliberato in assemblea possono essere rettificati informalmente o con una nuova delibera?

Riferimenti normativi: Artt.1130-bis e 1137 c.c.

Focus: Rientra tra i doveri dell'amministratore la presentazione all'assemblea del rendiconto annuale di gestione condominiale al fine della ripartizione delle spese condominiali. Nel caso in cui il rendiconto di gestione sia viziato da un errore contabile, commesso dall'amministratore durante la predisposizione del rendiconto, è sufficiente rettificare quest'ultimo con la modifica informale dell'amministratore oppure occorre una nuova delibera dell'assemblea?

Principi generali: Il rendiconto condominiale deve essere predisposto dall'amministratore,ai sensi dell'art.1130-bis, comma 1, cod. civ., e sottoposto all'assemblea per l'approvazione annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio. L'inadempimento di tale obbligo può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione e al disconoscimento del suo compenso. Nel caso in cui il rendiconto approvato contenga degli errori nulla vieta ai condòmini di sostituirlo con un altro corretto, da approvare con una nuova delibera. Ciò in quanto l'assemblea condominiale, in generale, ha la facoltà di discutere e deliberare su uno stesso argomento in sedute diverse con il potere di revocare o sostituire una delibera già assunta. Si può, perciò, chiedere all'amministratore di riconvocare l'assemblea per deliberare sul rendiconto emendato dagli errori. Se, però, la delibera di approvazione di un rendiconto errato non viene revocata è ammissibile un'azione di impugnazione da parte del condòmino che si ritenga leso e che intenda contestarne la legittimità? Su ciò è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n.29618 dell'11 ottobre 2022.         

Nel caso di specie la proprietaria di un immobile in condomìnio impugnava dinanzi al Giudice di pace la delibera condominiale del 16.06.2013, relativa al rendiconto dell'anno 2012, per l'annullamento della stessa. In particolare,la condòmina aveva ricevuto dall'amministratrice una nota con la richiesta di restituire un rimborso assicurativo di euro 3.467,00, che avrebbe riscosso nel 2012. Tale rimborso assicurativo (già pagato alla condòmina) era stato erroneamente inserito dall'amministratrice nel rendiconto contabile come se si trattasse di un credito della stessa condòmina nei confronti del condomìnio. Avvedutasi, però, della incongruità della richiesta fatta con la nota, l'amministratrice, anziché porre rimedio all'errore rideterminando il riparto delle quote scaturenti dal rendiconto, chiariva in assemblea che ove la condòmina avesse restituito l'importo richiesto avrebbe, comunque, maturato un credito nei confronti del condomìnio di pari importo. La delibera di approvazione del rendiconto errato, comunque, non veniva annullata e per questo motivo impugnata dalla condòmina alla quale era stata chiesta la restituzione della somma già riscossa dall'assicurazione. Il Condomìnio eccepiva in giudizio l'inammissibilità dell'impugnazione per inesistenza della delibera o per carenza di interesse della ricorrente, posto che la nota dell'Amministratrice aveva risolto la questione. Il giudice di pace respingeva la domanda della condòmina per inesistenza della delibera ritenendo che, trattandosi di un mero errore materiale del condomìnio,era stato sufficiente il chiarimento in assemblea dell'amministratrice. La condòmina impugnava la sentenza dinanzi al Tribunale che, in riforma della decisione del giudice di prime cure, annullava la delibera adottata dal condomìnio. Infatti, secondo il giudice di secondo grado la richiesta di restituzione della somma anzidetta era infondata e, quindi, sussisteva l'interesse della condòmina (debitore apparente) a chiedere al giudice di voler annullare formalmente tale deliberazione.

Il Condomìnio, di conseguenza,impugnava la sentenza con ricorso in Cassazione per diversi motivi. In primo luogo perché il giudice del gravame non aveva tenuto conto del fatto che all'ordine del giorno era stato posto in discussione l'esame della nota di chiarimento relativa al rendiconto 2012, senza però la previsione di alcuna deliberazione in merito. L'assemblea, in pratica, aveva preso atto solo di un chiarimento circa l'errore contabile in cui era incorsa l'amministratrice. Il verbale non conteneva una deliberazione di agire contro la condòmina ma l'invito all'amministratrice a fare quanto rientrava già nei suoi compiti. In esito a ciò l'amministratrice, con nota prodotta in giudizio, aveva azzerato l'accredito erroneo. Tale motivo di censura della sentenza è stato ritenuto irrilevante dalla Corte in quanto, come si legge nel verbale assembleare del 2013, riportato nella sentenza impugnata, i condòmini avevano deliberato l'invito dell'Amministratrice "a prendere contatti e richiedere la restituzione della somma di euro 3.467,00 alla condòmina, erroneamente e indebitamente percepita dalla stessa". Nell'invito vi era,dunque, un mandato da eseguire da parte dell'Amministratrice di richiedere la restituzione di tale importo o, in alternativa, di annullare la posta contabile contenuta nel riparto dell'anno 2012 precedentemente approvato dall'assemblea condominiale. Ciò configura una manifestazione di volontà dell'organo assembleare di esprimere un ordine vincolante per l'Amministratrice e, quindi, come tale impugnabile. Di conseguenza, solo una delibera successiva, in grado di annullare la precedente, avrebbe potuto sanare l'invalidità della decisione assembleare impugnata. Secondo consolidato orientamento della stessa Corte, per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condòmini assenti e dissenzienti, nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c., non per ragioni di merito ma solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condòmino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera (Cass.n. 3747 del 1994; Cass. n. 5254 del 2011; Cass. n. 20006 del 2020). L'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore è vincolante per i condòmini, ex art.1137 c.c., e da esso sorge l'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condòmini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio (Cass. n. 11981/1992). Perciò, una volta che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, non è ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condòmini la facoltà postuma di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza (Cass. n.3402/1981). Quindi, eventuali errori contabili del rendiconto approvato possono essere corretti solo in maniera formale con una successiva delibera assembleare. La Suprema Corte, pertanto, ha rigettato il ricorso del condomìnio.