Ordine di demolizione: legittimo anche se il nuovo proprietario sia rimasto estraneo ai precedenti giudizi

Con la sentenza n. 7802/2024, la sezione seconda del Consiglio di Stato, ha dichiarato inammissibile l'opposizione di terzo presentata dai nuovi proprietari di un immobile per ottenere la riforma di un ordine di demolizione, per essere rimasti estranei ai precedenti procedimenti con i quali erano stati con i quali erano stati annullati i permessi di costruire per l'edificazione dell'immobile.

Il Collegio ha, difatti, ricordato che "il nuovo acquirente di un immobile abusivo succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario e relativi al bene ceduto, ivi compresa l'abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell'ingiunzione di demolizione successivamente impartita, pur essendo stato l'abuso commesso prima della traslazione della proprietà".

Nel caso sottoposto all'attenzione del Consiglio di Stato, i proprietari di un immobile, dopo averlo acquistato nel 2016, venivano a conoscenza, solo con pec del marzo 2024, dell'avvio del procedimento finalizzato all'emissione dell'ordinanza di demolizione, essendo rimasti del tutto estranei ai precedenti giudizi con i quali erano stati annullati i permessi di costruire per l'edificazione dell'immobile. 

Per tali ragioni, i medesimi ricorrevano al Consiglio di Stato con una opposizione di terzo, sostenendo come le sentenze a definizione dei predetti giudizi fossero state rese a contraddittorio non integro, con violazione degli artt. 24 e 113 Cost., oltre che degli artt. 41 e 49 c.p.a., essendo gli stessi litisconsorti necessari pretermessi.

Il Consiglio di Stato conferma la legittimità del provvedimento adottato.

Il Collegio ricorda che il nuovo acquirente di un immobile abusivo succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario e relativi al bene ceduto, ivi compresa l'abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell'ingiunzione di demolizione successivamente impartita, pur essendo stato l'abuso commesso prima della traslazione della proprietà. 

Ne deriva che, ai fini della repressione degli abusi edilizi, è irrilevante la non coincidenza tra il soggetto che ha realizzato l'abuso edilizio e colui che è attualmente proprietario delle opere illegittimamente edificate: sull'ultimo proprietario del bene ricadono, infatti, le conseguenze di tutti gli illeciti edilizi posti in essere sull'immobile.

Il proprietario attuale viene, quindi, direttamente attinto dall'ordinanza di demolizione, anche per abusi commessi dal precedente proprietario, dovendo cooperare al ripristino della legalità violata, salvo il proprio diritto di regresso per i danni subiti, in sede civile, da far valere verso l'autore dell'abuso.

Con specifico riferimento al caso di specie, il Collegio rileva come l'intervenuta acquisizione di alcuni cespiti dell'intero compendio abusivo non consentiva la configurazione in capo agli opponenti della veste di controinteressati pretermessi.

I medesimi, infatti, vantavano una mera posizione derivata dalla soccombenza dei loro dante causa nel giudizio di cui alla sentenza opposta, sicché potevano essere qualificati quali meri successori a titolo particolare ex art. 111 c.p.c. che, pur subendo gli effetti del giudicato, non sarebbero stati legittimati ad agire in opposizione ai sensi dell'art. 108, comma 1, c.p.a..

Alla luce di tanto, il Consiglio di Stato dichiara inammissibile il ricorso, con compensazione delle spese.