Contratti di locazione a canone concordato e agevolazioni fiscali

Riferimenti normativi: Art. 2, c. 3, L.n. 431/1998 - Art. 1, c.760, L.n. 160/2019

Focus: Per incentivare il mercato delle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo sono state previste agevolazioni fiscali. In particolare, chi stipula contratti di locazione di immobili abitativi a canone concordato può fruire non solo di un'imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ordinaria Irpef, ma anche di agevolazioni fiscali ai fini della tassazione Imu.

Principi generali: Il contratto di locazione è disciplinato dall'art.1584 del codice civile il quale stabilisce che: "la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo". Per i contratti ad uso abitativo la L.n.431/1998 ha introdotto all'art.2, comma 3, la possibilità di stipulare contratti di locazione ad un canone concordato sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti, in sede locale, fra le organizzazioni di proprietari e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Per essi la durata obbligatoria prevista è di tre anni, prorogabili per altri due (3+2). La stessa legge, al comma 4, ha stabilito che per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i Comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione immobili a titolo di abitazione principale alle condizioni definite dagli accordi stessi. 

Per le abitazioni concesse in locazione a canone concordato il locatore può scegliere il regime di tassazione definito "cedolare secca" (art.3 D.Lgs. n. 23/2011) che prevede l'applicazione di un'imposta che sostituisce, oltre che l'Irpef e le addizionali regionali e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. Imposta sostitutiva con aliquota del 21% sul canone di locazione annuo (determinata in misura inferiore negli anni successivi), ridotta al 10%, ai sensi dell'art.9 del D.L.n.47/2014, per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. L'opzione per l'applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l'imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef.La cedolare secca, calcolata sul canone pattuito tra le parti, è un regime fiscale facoltativo al quale possono accedere le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento di un immobile che danno in locazione immobili fuori dall'esercizio di attività di impresa, arti e professioni purché sussistano determinate condizioni.

In particolare, per fruire dell'agevolazione l'immobile deve essere situato in un Comune ad alta densità abitativa e, ai fini del calcolo del canone, devono essere rispettati determinati parametri stabiliti negli accordi territoriali tra le associazioni sindacali degli inquilini e dei proprietari, le quali devono asseverare il contratto che deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate (come da Risoluzione n. 31/E/2018). L'asseverazione ha una duplice natura di riscontro della corrispondenza sia economica che normativa del contenuto del singolo contratto al tipo contrattuale approvato dalle associazioni di categoria. Come evidenziato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n.27022/2016, la qualificazione di contratto concordato e la correlativa applicazione dei benefici fiscali vengono meno se le parti, pur rispettando la durata legale e la determinazione del canone risultante dagli accordi definiti in sede locale, modifichino in tutto o in parte le altre condizioni contrattuali. Tra le altre agevolazioni, come disposto dall'art. 1, commi 754 e 760, della legge n. 160/2019 e dalla legge n. 431/1998, il canone concordato consente, altresì, ai proprietari degli immobili di usufruire della riduzione dell'Imu al 75% dell'imposta (ossia con uno sconto del 25% sull'IMU dovuta). L'agevolazione opera in maniera automatica a prescindere dalla singola delibera comunale che, eventualmente,può prevedere ulteriori riduzioni.