La revisione delle tabelle millesimali ha effetto retroattivo?

Riferimenti normativi: Art.69 disp.att.cod.civ.

Focus: Le variazioni di valore delle unità immobiliari giustificano la modifica delle tabelle millesimali che rivestono una notevole importanza ai fini della ripartizione delle spese tra i proprietari degli immobili negli edifici condominiali. Le modifiche apportate alle tabelle millesimali disposte dal Tribunale hanno valore retroattivo ai fini della ripartizione delle spese condominiali? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con l'Ordinanza n.23739 del 4 settembre 2024.

Principi generali: L'art.69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile stabilisce che le tabelle millesimali possono essere modificate in caso di errore nella redazione delle tabelle originali, calcolate in maniera errata o contenenti inesattezze, o in caso di significative modifiche strutturali dell'edificio, quali un ampliamento, una sopraelevazione o la creazione di nuove unità, che alterano il valore proporzionale delle unità immobiliari. 

Al di là dei casi previsti dalla legge ciascuno dei condòmini può chiedere, in presenza di giusti motivi (ad esempio perché le tabelle sono troppo datate), che la modifica delle tabelle millesimali sia deliberata dall'assemblea la quale, tramite l'amministratore, provvederà alla nomina di un tecnico qualificato, quale un ingegnere, architetto o geometra, che calcoli i nuovi millesimi sulla base di parametri oggettivi e di eventuali modifiche strutturali e rediga una perizia presentando una proposta di nuova ripartizione. Oltre alla tabella millesimale principale che riguarda le spese generali (solitamente denominata Tabella A), possono essere soggette a revisione, seguendo le stesse regole delle tabelle millesimali generali, le tabelle millesimali parziali, utilizzate per la ripartizione di spese relative a specifiche parti dell'edificio, come l'ascensore, le scale o il riscaldamento centralizzato. La modifica delle tabelle millesimali non richiede come in passato l'unanimità dei condòmini ma può essere approvata dalla maggioranza degli stessi (almeno 500 millesimi). L'approvazione dell'assemblea, invece, non è necessaria se la revisione è scaturita da un errore nelle tabelle originali o di modifiche strutturali dell'edificio. In tal caso, le nuove tabelle millesimali corrette possono essere immediatamente applicate. 

​Nel caso di errore o modifiche strutturali il singolo condòmino, che non riesca a ottenere la delibera dall'assemblea condominiale, può richiedere la revisione tramite una sentenza giudiziaria. A differenza della giuriprudenza di merito (Trib. di Pavia sent.n.527/2023; Trib. di Palermo sent.n.1661/2024) secondo la quale la modifica delle tabelle millesimali non ha effetto retroattivo sulla ripartizione delle spese basata sulle precedenti tabelle, la Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n.23739 del 4 settembre 2024, si è pronunciata affermando in materia un importante precedente giuridico. In particolare, la Corte ha stabilito che la modifica delle tabelle millesimali disposta da un Tribunale in presenza di errori, ha valore costitutivo e non solo dichiarativo con effetti vincolanti per tutti i condòmini, compresi quelli che in passato avevano pagato meno di quanto dovuto in base alle vecchie tabelle errate. Pertanto, l'amministratore di condominio è legittimato a richiedere a questi ultimi il pagamento di tali somme, anche retroattivamente, e può avviare un'azione legale nei confronti dei condòmini che si rifiutano di versare la somma dovuta in quanto il risparmio ottenuto viene considerato un arricchimento indebito ex art. 2041 c.c.