Revisione delle tabelle millesimali

Riferimenti normativi: Art.69 disp. att. cod .civ.

Focus: Ogni condòmino può chiedere in giudizio la riforma delle tabelle millesimali qualora i valori contenuti nelle stesse siano notevolmente mutati a seguito di interventi di vario genere sulle parti di proprietà esclusiva dell'edificio.

Principi generali: Le tabelle millesimali sono un documento che consente di stabilire i criteri per ripartire tra i condòmini le spese necessarie alla conservazione, manutenzione e ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di proprietà, ai sensi degli artt.1118 e 1123 c.c. Le tabelle sono obbligatorie nei condomìni con più di dieci partecipanti (art. 1138 c.c.) e possono essere di tre tipi: 1) di tipo contrattuale nel caso in cui sono redatte dal costruttore dell'edificio; 2) assembleare quando sono approvate in un momento successivo e sono votate in assemblea dai condòmini proprietari delle unità immobiliari che costituiscono l'edificio; 3) "giudiziale" quando sono determinate dal giudice (previo espletamento di perizia in corso di causa), se l'assemblea non riesca nel suo intento. A seguito della riforma del condominio operata con la legge n. 220/2012, l'art. 69 delle disposizioni attuative del codice civile prevede, al primo comma, che <<i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale, di cui all'articolo 68, possono essere rettificati o modificati all'unanimità>>.

La norma citata prevede, al secondo comma, che << tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condòmino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Le suddette disposizioni si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.>> Come si rileva dalla norma citata, quindi,la nuova disciplina è circoscritta alle ipotesi di rettifica o revisione di tabelle redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. La Corte di Cassazione, con la sentenza n.3176 del 2 febbraio 2023, si è pronunciata con riguardo ad un caso in cui un condòmino aveva impugnato sia in primo grado che in secondo grado una delibera assembleare di approvazione delle nuove tabelle millesimali per l'annullamento della stessa, lamentando la carenza dei presupposti prescritti dal citato articolo 69 stante che il condominio non aveva dato prova che ci fosse stata una notevole alterazione del rapporto proporzionale delle singole porzioni del fabbricato. Il condominio aveva resistito alla domanda, eccependo che la decisione di rettificare le tabelle era stata assunta con una precedente delibera assembleare divenuta definitiva per mancata impugnazione.

In particolare, l'assemblea condominiale aveva deliberato sulle tabelle condominiali in due occasioni: con la prima decisione i condòmini avevano semplicemente deciso di procedere alla revisione della tabella millesimale in vigore, limitandosi a nominare un tecnico; con la seconda delibera impugnata era stata approvata la nuova tabella, modificando i valori per piani con un aumento dei millesimi della proprietà dell'attore. Sia i giudici di prime cure che quelli di appello si erano pronunciati rigettando la domanda del condòmino affermando che quest'ultimo prima di impugnare le nuove tabelle, per violazione dell'art.69 disp. att. c.c., avrebbe dovuto contestare, nei termini previsti dall'art.1137 c.c., la precedente delibera con la quale l'assemblea aveva deciso di procedere alla rettifica di quelle esistenti. La Corte Suprema, invece, ha accolto il ricorso evidenziando che con la prima deliberazione i condòmini avevano deciso di procedere alla revisione dei millesimi (previa nomina di un tecnico), ma era dall'esame della seconda delibera che sarebbe emerso se effettivamente si era verificata una illegittima modifica delle quote in contestazione. Il giudice di secondo grado, invece, aveva ritenuto che solo la prima delibera avesse valore sostanziale di approvazione preventiva dei nuovi valori millesimali, ma non la seconda delibera. I giudici di legittimità hanno affermato che la Corte d'Appello avrebbe dovuto verificare, con riferimento alla seconda delibera, "se il mutato stato dell'edificio avesse cagionato una notevole alterazione di quei valori", non avendo rilevanza preclusiva la mancata impugnazione della precedente decisione assembleare. Quest'ultima, infatti, era solo una delibera programmatica che non aveva determinato nulla in ordine alla rettifica dei millesimi e, quindi, non era suscettibile di impugnazione da parte del contribuente.