Proprietà esclusive: incremento delle superfici utilizzabili e alterazioni dei valori millesimali

Riferimenti normativi:Art.1123 c.c. - Art. 69 disp. att. cod. civ. – Art.1127 c.c.

Focus: Quando i proprietari esclusivi di singole unità immobiliari, che fanno parte di un edificio condominiale, pongono in essere interventi edili che comportano l'estensione delle superfici utilizzabili delle loro proprietà può realizzarsi una variazione dei valori millesimali. È necessaria, in tali casi, una revisione delle tabelle millesimali per contribuire alle spese condominiali in proporzione al valore della proprietà? Il Tribunale di Palermo si è pronunciato in materia con la sentenza n.5502 dell'1 dicembre 2023.

Il caso: Alcuni condòmini avevano effettuato degli interventi edili sulle rispettive unità immobiliari trasformando le terrazze di collegamento in vani abitabili ed i balconi ubicati sul prospetto del retro dell'edificio in vani chiusi abitabili. Tali opere avevano pregiudicato l'aspetto architettonico determinando un incremento delle superfici abitabili superiore ad un quinto, utile ai fini della revisione delle tabelle millesimali. Per questo motivo altri condòmini li citavano in giudizio in quanto, a causa dell' incremento delle superfici abitabili dei condòmini convenuti in giudizio, avevano dovuto versare maggiori somme di oneri condominiali a cui non sarebbero stati tenuti se le tabelle condominiali fossero state conformi all'estensione di ogni singola unità condominiale. Quindi, condividendo gli accertamenti effettuati e le conclusioni peritali del CTU, che aveva redatto nuove tabelle millesimali, il giudice ha disposto la revisione delle tabelle millesimali. 

Per il danno subito pertanto chiedevano: la revisione delle tabelle millesimali del condominio; la condanna dei convenuti a versare nei loro confronti un indennizzo per arricchimento senza giusta causa; la demolizione delle opere realizzate sulle terrazze a livello che, oltre ad alterare il decoro architettonico e la stabilità dell'edificio in relazione alla normativa antisismica, violavano il regolamento condominiale che vietava ogni sopraelevazione, o in subordine la condanna al pagamento di un indennizzo ex art. 1127 ultimo comma codice civile. Il Tribunale, in merito alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali avanzata dagli attori della controversia, ha precisato che "ciascun condòmino è tenuto a partecipare, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni (artt. 1117, 1130 n. 3 cod. civ.) dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Di conseguenza, quando a causa delle mutate condizioni di una parte dell'edificio sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino, è possibile richiedere la revisione all'unanimità, ex art. 69 disp. att. cod. civ., delle tabelle millesimali (cfr. Cass. n. 1896/2023; Cass. n. 19797/2016; Cass. n. 3001/2010) senza limiti di tempo (Cass. n. 29502/2023)". 

Per quanto riguarda la richiesta di un indennizzo per ingiustificato arricchimento, ha evidenziato che, pur essendo diffuso l'orientamento di ritenere che "la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., non ha effetto retroattivo e comporta che dalla sua pronuncia non possa derivare l'invalidità di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore che provocherebbe" (Cass. n. 1896/2023; Cass. n. 6735/2020)", tuttavia al condomino va riconosciuta la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento ex art. 2041 cod. civ. (cfr. Cass. n. 4844/2017) entro il limite della prescrizione decennale. Pertanto, il giudice ha ritenuto ammissibile la domanda di ingiustificato arricchimento avanzata dagli attori per la condanna del convenuto al pagamento di un indennizzo pari alla differenza tra gli importi versati e quelli che effettivamente avrebbero dovuto corrispondere. Infine, il Tribunale ha rigettato la richiesta degli attori in merito alla demolizione delle opere di chiusura delle terrazze, non essendo state realizzate in muratura, e la domanda, avanzata in via subordinata, di riconoscimento di un indennizzo ex art. 1127 cod. civ.