Tabelle millesimali: delibere condominiali per approvazione e revisione

Riferimenti normativi: Codice civile: Artt. 1118 e 1123 – Disposizioni di attuazione al codice civile: Artt.68 e 69

Focus: Le disposizioni di attuazione del codice civile all'art.68 prevedono che il valore di ciascun piano o porzione di piano debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. La tabella millesimale è, in buona sostanza, un documento allegato al regolamento di condominio che disciplina i rapporti interni tra condòmini, che, tenendo conto - ai sensi degli artt.1118 e 1123 - dei diritti di ciascuno sulle parti comuni e degli obblighi di contribuzione alle spese per la conservazione delle parti comuni, stabi-lisce che le spese siano proporzionali al valore dell'unità immobiliare di proprietà, salvo diversa convenzione. In pratica ogni condòmino è titolare di una quota di comproprietà che equivale al valore proporzionale della propria unità immobiliare espresso in millesimi e rap-portato al valore complessivo dell'edificio, cioè mille. La tabella è obbligatoria nei condo-mìni con più di dieci partecipanti (art. 1138 c.c.) e può essere di tre tipi: 1) di tipo con-trattuale nel caso in cui è redatta dal costruttore dell'edificio; 2) assembleare quando è approvata in un momento successivo ed è votata in assemblea dai condòmini proprietari delle unità immobiliari che costituiscono l'edificio; 3) "giudiziale" quando è determinata dal giudice (previo espletamento di perizia in corso di causa), se l'assemblea non riesca nel suo intento. Da essa dipende la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie riguardanti le parti comuni ma soprattutto le maggioranze assembleari.

Principi generali: Le tabelle millesimali devono essere redatte da un tecnico abilitato (ingegnere, perito edile, geometra, architetto) che deve sempre procedere alle misurazioni di tutte le unità immobiliari e poi alla successiva elaborazione tecnica con la redazione delle tabelle vere e proprie e un elaborato descrittivo, detto Relazione qualitativa e quantitativa del condominio. Il codice civile non contiene norme specifiche che indichino quali criteri utilizzare per il calcolo dei millesimi e per la redazione delle tabelle millesimali. Riferimenti per il tecnico incaricato di redigere le tabelle sono due circolari del Ministero dei lavori pubblici (n.12480 del 26/3/1966 e n.2945 del 26/7/1993), il cui contenuto è applicato in base alla propria esperienza, motivando la scelta all'atto della consegna del lavoro. Ciò comporta che i millesimi calcolati sulla stessa unità immobiliare possano differire a seconda dei criteri utilizzati dai professionisti coinvolti.

Nomina di un tecnico. L'amministratore non può scegliere autonomamente a chi affidare l'incarico nel caso in cui ha scoperto che la tabella millesimale in uso è viziata da errori palesi e l'assemblea, all'unanimità, ha votato per la revisione. 

Per affidare l'incarico ad un tecnico abilitato è necessario il voto favorevole, in seconda convocazione, della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio. ll tecnico incaricato della redazione delle tabelle millesimali valuterà, sulla base delle caratteristiche complessive dell'immobile, a quale piano, o a quali piani, dare coefficiente massimo e a quali, conseguentemente, dare un valore minore. I coefficienti sono elementi attribuiti secondo criteri soggettivi la cui applicabilità è di volta in volta rimessa alla valutazione del tecnico redigente. Conseguentemente, la valutazione dell'errore nell'applicazione va eseguita alla stregua di una censura che prenda le mosse dall'impossibilità di applicare quel coefficiente correttivo, non dall'opportunità di farlo.

Approvazione e modifica delle tabelle: unanimità o maggioranza dell'assemblea? In segui-to alla riforma del condominio ex L. 220/2012 le tabelle millesimali non debbono essere approvate con il consenso unanime dei condomini ma è sufficiente la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2, c.c. e il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. La giurisprudenza della Suprema Corte si è pronunciata più volte in materia. A tal proposito va ricordata la sentenza delle SS.UU. della Corte di Cassazione n. 18477 del 9/8/2010, secondo la quale, << l'atto di approvazione – analogamente all'atto di revisione- delle tabelle millesimali ha natura nego-ziale, sicché abbisogna del consenso della maggioranza qualificata ex art.1136, c.2, cod. civ. e non già del consenso unanime dei condòmini poiché la tabella millesimale serve solo a esprimere in precisi termini aritmetici un rapporto di valore già preesistente tra i diritti dei vari condòmini, senza incidere in alcun modo su tali diritti>>. Al contrario, è necessaria l'unanimità soltanto nel caso in cui le tabelle, redatte in applicazione dei criteri civilistici o convenzionali, siano modificate o revisionate in senso derogatorio ai criteri legali. Ciò si evince anche dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione, II sez.civ., n.19838 del 26/7/ 2018, secondo cui, in presenza di tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, è necessaria l'unanimità dei consensi solo quando si intenda modificare la tabella millesimale che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, in caso contrario è sufficiente la maggioranza di cui all'art.1136, comma 2, c.c., per cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggio-ranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Revisione delle tabelle millesimali: Il nuovo testo dell'art. 69 disp.att.c.c. specifica che:1) i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale pos-sono essere rettificati o modificati all'unanimità; 2) però la revisione o la modifica dei millesimi può essere deliberata dall'assemblea, anche nell'interesse di un solo condòmino, con il voto favorevole del 50% + 1 degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell'edificio nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazio-ne, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d'uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, il valore è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino (in tal caso il relativo costo è sopportato da chi ha dato luogo alla variazione).

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale, può essere convenuto in giudizio unicamente il condomìnio in persona dell'amministratore, il quale è tenuto a darne notizia all'assemblea dei condòmini: il mancato assolvimento di tale compito può comportare la revoca dell'amministratore, nonché la responsabilità di quest'ul-timo per gli eventuali danni. Come si rileva dalla norma citata, quindi, la nuova disciplina è circoscritta alle ipotesi di rettifica o revisione di tabelle redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

L'errore che giustifica, in questi casi, la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, ma consiste negli errori essenziali che si manifestano nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore pro-porzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Dovranno, ad esempio, rientrare nella nuova ipotesi normativa gli errori commessi nella misurazione della superficie reale o della cubatura, della planimetria o degli schizzi altimetrici, o nell'aver dato ad un alloggio una destinazione diversa da quella reale. (Corte di Cassazione sent. n. 3001/2010). Non possono, perciò, qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui sia stata compiuta la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima, poiché l'errore di valutazione soggettive del tecnico in sé considerato non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell'articolo 1429 c.c.

Tutela del condòmino: il condòmino che ritiene di avere subito un aumento illegittimo dei millesimi di proprietà a suo carico può impugnare la delibera e ottenere dal giudice la sospensione, per la quale l'amministratore è tenuto all'applicazione delle tabelle preesistenti, fino all'accertamento definitivo. Se è sufficiente per l'approvazione delle tabelle millesimali la maggioranza ex art.1136, comma 2, c.c., qualora questa non venga raggiunta, ma la delibera comunque approvata, si è in presenza di un mero vizio di annullabilità che, in quanto tale, deve essere impugnato entro trenta giorni, altrimenti la stessa delibera diventa definitiva, trattandosi di un mero vizio di annullabilità per mancato raggiungimento del quorum previsto per legge.