Frazionamento di un immobile, SC: “La revisione delle tabelle millesimali non è automatica”

Con la sentenza n. 15109 dello scorso 3 giugno, la II sezione della Corte di Cassazione, ha accolto il ricorso di due proprietari di due unità immobiliari precedentemente unite in un unico appartamento che si dolevano che la ripartizione delle spese era avvenuta sulla base dei valori millesimali del vecchio appartamento poi frazionato, sul presupposto che "in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge".

Il caso sottoposto all'attenzione della Cassazione prende avvio dal frazionamento di una unità immobiliare sita in un condominio in due distinti appartamenti, successivamente venduti dall'originario e unico proprietario a due distinti acquirenti; a seguito del frazionamento, l'Amministratore del Condominio ove erano ubicati gli immobili, con delibera condominiale, ripartiva le spese facendo esclusivo riferimento ai valori millesimali del vecchio appartamento poi frazionato.

I due nuovi proprietari adivano il Tribunale di Firenze affinché venisse dichiarata la nullità o l'annullabilità della delibera condominiale, in quanto le spese erano state ripartite attribuendo un valore millesimale ad una unità immobiliare non più esistente in quanto frazionata nei due distinti appartamenti. 

Il giudice di prime cure rigettava la domanda, rilevando che la ripartizione delle spese era stata correttamente effettuata sulla base delle tabelle millesimali esistenti, modificabili soltanto con delibera assembleare o per provvedimento giudiziale, che richiedeva la proposizione di apposita della domanda nei confronti di tutti i condomini, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c..

La decisione veniva confermata dalla Corte di Appello di Firenze, la quale confermava l'applicabilità al caso di specie dell'art. 69.

Premesso che frazionamento dell'originario unico appartamento aveva comportato una evidente alterazione del rapporto tra i valori dei singoli piani, i giudici di merito rilevavano come, in assenza dei presupposti previsti dal previgente art. 69, correttamente l'amministratore del Condominio aveva continuato ad applicare le tabelle vigenti.

Ricorrendo in Cassazione, i due acquirenti censuravano la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell'art. 1123 c.c. e art. 69 disp. att. c.c., in quanto il subentro di due diverse unità immobiliari in luogo dell'originaria unica aveva determinato alterazione del rapporto tra i valori delle unità, con la conseguenza che la norma di riferimento non era l'art. 69 citato, bensì l'art. 1123 c.c..

In particolare, secondo i ricorrenti, nel caso di specie non era necessario procedere a revisione delle tabelle millesimali, trattandosi di attribuire il valore millesimale proporzionale a ciascuna singola proprietà individuale. 

La Cassazione condivide la censura prospettata.

In punto di diritto gli Ermellini ricordano che, in materia condominiale, le spese gravano esclusivamente sul proprietario effettivo dell'unità immobiliare, sicché l'amministratore è tenuto, ai fini del riparto, ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell'edificio, eventualmente anche consultando i registri immobiliari.

Con specifico riferimento al caso di specie, viene in discussione un frazionamento orizzontale di un'unica unità immobiliare in due distinte unità: il frazionamento ha determinato una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino e successivamente suddivisa tra due, e ciò ha imposto di adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione, ma non ha inciso sulle tabelle millesimali.

La giurisprudenza ha chiarito, infatti, che in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge.

In conclusione la Cassazione accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio, alla Corte d'appello di Firenze, in diversa sezione.