Danni da pluviali, gronde, doccioni, pozzetti e ripartizione spese condominiali

Riferimenti normativi: Art. 1117 cod. civ. - "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate".

Art. 2015 cod. civ. - "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".

Focus: Le parti dello stabile condominiale come l'edificio, i muri e i tetti, le opere e i manufatti, fognature, canali di scarico e simili, destinati a preservare l'edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni. Spesso in una o più unità abitative di un edificio condominiale si presentano infiltrazioni di umidità, provenienti dal pluviale, con conseguente formazione di muffa. Le gronde, i pluviali e i doccioni hanno il compito di raccogliere e convogliare l'acqua piovana che scende sulle coperture degli edifici. Il canale di gronda, generalmente, si trova sul bordo esterno della copertura, al termine dello sporto di gronda. In alcuni casi, però, specie negli edifici moderni che non presentano sporto di gronda, può trovarsi all'interno rispetto al profilo della copertura. Il pluviale è parte integrante dei sistemi di raccolta delle acque meteoriche e anch'esso può essere all'esterno degli edifici o nascosto all'interno dello spessore di muri. Esso è costituito da un condotto che può essere di vari materiali e può essere incassato nelle murature o ancorato alle stesse. Nella sua parte iniziale è inserito nella grondaia o in un bocchettone presente nella terrazza o lastrico solare localizzato sul pavimento o sul parapetto. Il pozzetto serve alla raccolta di acque meteoriche provenienti da colonne pluviali. Il doccione è la parte finale del tubo o canale di scarico esterno di una grondaia.

I pluviali, le gronde, i pozzetti e i doccioni, in quanto destinati a smaltire le acque piovane del tetto condominiale sono accessori del tetto e, in quanto << servono all'uso e al godimento comune>>, rientrano tra i beni che l'art.1117 cod.civ. include tra le parti comuni dell'edificio. Pertanto, se è stato accertato con una perizia, che il danno provocato alle unità immobiliari proviene da parti o servizi comuni dell'edificio, come nel caso in cui le infiltrazioni provengono dal pluviale, dovrà rispondere dei danni il condominio.

Come si ripartiscono le spese necessarie per la riparazione del pluviale? La spesa richiesta per provvedere alla loro riparazione deve essere addebitata ai condòmini, ai sensi dell'art.2015 cod.civ., in proporzione ai millesimi di proprietà, salva diversa previsione del regolamento di condominio ( art.1123, 1° comma, cod.civ.).

Orientamenti giurisprudenziali in materia: La Suprema Corte di Cassazione con sentenza n.27154, depositata il 22/4/2014, ha fissato dei criteri di riferimento in ordine al riparto delle spese di riparazione degli elementi considerati accessori del tetto.
Infatti, pronunciandosi sull'impugnativa da parte di alcuni condòmini della delibera condominiale che aveva stabilito, in ordine alla spesa per la manutenzione delle gronde, la ripartizione secondo il criterio di cui all'art. 1126 cod. civ., anziché in base a quello di cui all'art. 1125, 3° comma, cod. civ. " ha stabilito che le grondaie, così come i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune sono parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c. e, pertanto, le spese necessarie per la loro riparazione, manutenzione o sostituzione vanno ripartite tra tutti i condòmini". Spesso la difficoltà nell'attribuire le citate spese all'intero condominio o solo ad alcuni condòmini è sorta dalla provenienza dei danni da infiltrazione dalla terrazza condominiale o ad uso esclusivo. 

La Suprema Corte ha precisato che "a prescindere dal fatto che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto o falda o da lastrico solare di proprietà esclusiva, l'esistenza delle gronde rimane indispensabile per raccogliere e smaltire le acque piovane, poiché le stesse convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari, quindi svolgono la funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto dell'art.1102 cod.civ., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per i suoi usi". Tale orientamento è stato ribadito dal Tribunale di Milano, sez.X, con sentenza n.487/2016, pronunciatasi in merito alle modalità di ripartizione delle spese per danni da infiltrazione in un appartamento a causa dell'intasamento dei pozzetti posti alla base dei pluviali di un condominio. In buona sostanza, le spese per la riparazione del guasto dell'impianto condominiale che serve allo scarico di acque meteoriche della terrazza condominiale, va ripartita su tutti per millesimi di proprietà, non solo se tale terrazza fa da tetto a tutti ma anche nel caso in cui il danno sia causato da infiltrazioni derivanti da una terrazza a livello di proprietà esclusiva. Ciò si spiega perché il terrazzo, molte volte di uso esclusivo dell'appartamento che lo circonda o dell'appartamento posto all'ultimo piano, rappresenta la copertura dell'intero stabile.Va ripartita solo sulla colonna di appartamenti serviti, se vi sono differenti terrazze o tetti. 

In tutti i casi in cui il danno viene (totalmente o parzialmente) ripartito tra i condòmini, il soggetto danneggiato riveste sia la qualità di danneggiato che la qualità di danneggiante, in quanto appartenente al condominio. Pertanto, anche se percepisce il risarcimento, egli dovrà comunque partecipare ad una parte delle spese di riparazione del bene comune e alla ripartizione delle spese di risarcimento, in proporzione ai suoi millesimi ( Cass. sent. n.64 del 03/01/2013).