Spese condominiali:ripartizione tra locatore e conduttore

Riferimenti normativi: Legge n. 392/78- art. 9, 1° e 2° comma – legge sulle locazioni di immobili urbani.

Art.1576 codice civile: il locatore o proprietario dell'immobile deve eseguire durante la locazione tutte le ripartizioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore ossia dell'inquilino.

Principi generali: Il criterio seguito in generale per suddividere le spese tra proprietario ed inquilino è che il proprietario è tenuto a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria mentre all'inquilino spetta provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria. Nelle locazioni abitative, con particolare riguardo alle spese condominiali, si applica l'articolo 9, commi 1 e 2, della legge 392/1978 (conosciuta come legge sull'equo canone ), salvo accordi diversi sottoscritti con il contratto di locazione. Con tale norma tuttora vigente, anche se derogabile, il legislatore ha elencato tassativamente le spese condominiali che devono essere sostenute dall'inquilino:" sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore (quelle straordinarie sono a carico del locatore), alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore". 

Come si rileva dall'elenco predisposto dal legislatore le spese inerenti alle parti comuni ed alla loro manutenzione sono a carico del conduttore. Sono, invece, a carico del locatore, ossia del proprietario, le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che possono ritenersi spese straordinarie.Tuttavia, se l'inquilino non paga le spese condominiali è perseguibile legalmente il proprietario, il quale è sempre responsabile nei confronti del condominio e può esercitare il diritto di rivalsa sul conduttore, chiedendo il rimborso delle spese sostenute entro 60 giorni, e può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto in caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità. Nonostante l'elenco predisposto dal legislatore per alcuni costi, che di seguito vedremo, è difficile stabilire una linea di demarcazione tra le spese a carico delle parti di un immobile locato. 

Spese per compenso dell'amministratore di condominio 

Il compenso dell'amministratore non è una spesa a carico del conduttore ma del locatore. Ciò si spiega perché l'amministratore riceve un mandato dai condòmini, titolari di un diritto reale inerente le parti comuni ed è da tale mandato che scaturisce il diritto, salvo diverso accordo, ad una retribuzione per l'opera svolta. Ma che succede se l'unità immobiliare è concessa in locazione? Nel contratto di locazione si può stabilire che il conduttore si accolli detta spesa o che si accolli le sole spese amministrative, che vanno specificate per evitare una interpretazione non corretta del contratto medesimo. La legge, nel caso di specie l'articolo 9 summenzionato, nulla dice in merito alla ripartizione delle spese tra locatore e conduttore per il compenso dell'amministratore di condominio, ma la giurisprudenza ha fornito indicazioni in merito alla suddivisione delle stesse tra i soggetti interessati. Prendendo spunto dall'articolo in questione, degna di nota appare la sentenza della Cassazione civile, sez. III, 3 giugno 1991, n. 6216 che si è pronunciata nel senso che: " le spese relative al compenso corrisposto all' amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo". Sul tema della ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, si è pronunciato anche il Tribunale di Roma con sentenza 13 luglio 1992, per il quale «il conduttore non è tenuto al rimborso delle spese relative al compenso dell'amministratore ed alla assicurazione dello stabile sia perché non comprese nel tassativo elenco dell'articolo 9, comma 1, legge 27 luglio 1978, n. 392, sia perché aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni, per le prime, ed in quanto effettuate per garantire la conservazione delle situazioni dominicali per le seconde».

Spese a carico del locatore/proprietario Oltre le spese per il compenso dell'amministratore, sono integralmente a carico del proprietario/locatore anche le spese per la tenuta del conto corrente condominiale, salvo patto contrario, (Cass. 11 novembre 1988 n. 6088), i premi di assicurazione dello stabile, e le spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio, come si evince dal fatto che non sono comprese tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore. Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, cioè il deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, che è tenuto a mantenere la cosa locata nello stato d'uso convenuto.

Spetta all'amministratore provvedere a ripartire le spese tra condòmino e inquilino?

Premesso che il rapporto di locazione è un rapporto obbligatorio, che vincola solo le parti (art. 1372 c.c.) e non l'amministratore, che è un soggetto terzo del tutto estraneo ai rapporti fra locatore e conduttore, l'amministratore dell'edificio condominiale ha l'obbligo di richiedere il pagamento delle spese ai condòmini proprietari anche nel caso in cui l'unità immobiliare sia stata concessa in locazione. Non rientra tra i compiti dell'amministratore provvedere a ripartire le spese tra condòmino e inquilino, salvo che simile incarico gli sia stato affidato dal proprietario del bene. Come precisato, infatti, dalla giurisprudenza: "Non si possono ravvisare vincoli negoziali nella mera prassi o consuetudine dell'amministratore di condominio che si rivolge, in via prioritaria, ai conduttori (e non ai condomini locatori) per il pagamento degli oneri condominiali" (Cass.13-9-2006 n.19650). Se l'amministratore riceve dal proprietario l'incarico di ripartizione delle spese può richiedere un compenso ulteriore per tale attività, in quanto essa è svincolata dal mandato ad amministrare e non è in essa contenuta. Inoltre, un eventuale accordo potrebbe vincolare solo l'amministratore che lo sottoscrive e non il suo successore. In caso di ripartizione delle spese, pertanto, qualora l'inquilino non provveda al tempestivo versamento delle quote di spesa previste a suo carico dalla legge o dal contratto, il condòmino-locatore deve provvedere per evitare di risultare moroso nei confronti del condominio. La Cassazione, in varie pronunce, è concorde nel ritenere che " la legge n. 392/1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disposizioni di attuazione del codice civile - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condòmino. Resta esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in risoluzione il locatore ex art. 5 della citata legge n. 392/1978 per il mancato rimborso degli oneri accessori), anche con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condòmino locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione" (Cass.12 gennaio 1994, n. 246; Cass. 3 febbraio 1994, n. 1104; Cass. 28 ottobre 1993, n. 10719; Cass.14 luglio 1988, n. 4606.)

E' al proprietario, in buona sostanza, che l'amministratore dovrà sempre rivolgersi per le richieste di pagamento, anche per il servizio di riscaldamento o di condizionamento, in quanto il voto espresso in assemblea dall'inquilino per tali servizi deve intendersi sempre e soltanto in sostituzione del proprietario, al quale spetta il relativo diritto per legge.