Ripartizione fondo morosi tra i condòmini

Riferimenti normativi: art. 1123 c.c. - art. 63 disp. att. c.c.

Focus: In presenza di condòmini morosi l'amministratore può fronteggiare le spese correnti attingendo liquidità da un fondo cassa costituito preventivamente dal condomìnio. Come deve essere ripartito tra i condòmini il fondo morosi?

Principi generali: La riforma del condomìnio non ha previsto espressamente la possibilità di costituire un fondo cassa per problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi. Tuttavia, l'istituzione di un apposito "fondo morosi" è ritenuta legittima dalla giurisprudenza e trova applicazione nella pratica al fine di evitare azioni da parte di creditori o fornitori. Si tratta, in sostanza, di un fondo straordinario a cui ricorre il condomìnio per far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, in attesa della riscossione forzosa delle somme dovute ex art. 63 disp. att. c.c., cioè una sorta di prestito che verrà restituito in caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso. Chi contribuisce a detto fondo si accolla una quota parte degli oneri condominiali non versati dai morosi, e, quindi, paga di più di quanto dovrebbe in base alla propria quota millesimale prevista dall'art. 1123 c.c. Per questo motivo la giurisprudenza ritiene che l'istituzione del "fondo morosi" debba essere approvata dall'unanimità di tutti i condòmini (non solo di quelli intervenuti all'assemblea ma di quelli appartenenti all'intero condomìnio) (Cass. sent. n. 7401/2012). Di conseguenza, sarebbe nulla la delibera adottata a maggioranza che istituisce un fondo cassa per ripianare i debiti del condominio escludendo, sia pure provvisoriamente, i morosi dal concorso agli oneri condominiali (Trib. Roma, sent. n. 18320/2018).

A fronte di tale orientamento, sussiste altra interpretazione giurisprudenziale (Corte di Cassazione sentenze n.13631/2001 n.9083/2014,Tribunale di Brescia sentenza n. 430 del 25.02.2020), secondo cui nell'ipotesi di effettiva e improrogabile urgenza dell'amministratore di avere a disposizione somme per la gestione dei beni e dei servizi comuni, cioè "quando il condominìo si trova in una situazione passiva nonostante le azioni di recupero esperite"(come nel caso di azione esecutiva avviata dal creditore del condomìnio), può ritenersi consentita una deliberazione assembleare a maggioranza per sopperire all'inadempimento del condòmino moroso con la costituzione di un apposito fondo cassa. Ciò per evitare danni ben più gravi, come eventuali pignoramenti, nei confronti di tutti i condòmini per solidarietà passiva. In tal caso non si tratterebbe di un versamento "a fondo perduto", come potrebbe essere il "fondo morosi", ma semplicemente di un anticipo che andrà restituito ai condòmini che se siano fatto carico, dopo il recupero delle quote dai morosi, oppure che andrà imputato agli stessi a titolo di pagamento delle quote condominiali successive. Il fondo cassa, di conseguenza, ogni anno verrà confermato, aumentato, diminuito dall'assemblea condominiale a secondo delle necessità e finché perdurerà la carenza di liquidità in presenza di morosità che precludano il regolare pagamento delle poste passive. Esso sarà ripartito tra i condòmini secondo i criteri di proporzionalità fissati dall'art. 1123 c.c. (derogabili solo all'unanimità) per le spese condominiali. Pertanto, l'assemblea non può, deliberando a maggioranza, ripartire il debito delle quote dei condomini morosi in parti uguali tra i condòmini solventi.

Tale orientamento è stato condiviso dalla Corte di Appello di Catanzaro, con la sentenza n.1542 del 24.11.2020, che ha ritenuto legittima l'istituzione di un fondo speciale a maggioranza nell'ipotesi di effettiva e improrogabile urgenza derivante dalla morosità di alcuni condòmini e dalla necessità di ripianare i debiti accumulati dal condòmini, ma ha ritenuto illegittima la ripartizione del fondo in parti uguali tra i condomini. Nella specie, l'amministratore si trovava in difficoltà nella gestione del condomìnio perché, a causa delle numerose morosità accumulatesi nel tempo dovute ai condomini in ritardo nei pagamenti, non riusciva più a fronteggiare le scadenze correnti e i fornitori del condomìnio minacciavano di adire le vie legali. Con due diverse deliberazioni condominiali era stata, quindi, dapprima disposta la costituzione di un fondo straordinario di 40 mila euro per ripianare la situazione debitoria del condomìnio e, successivamente, era stato deciso un ampliamento di detto fondo mediante la contribuzione di ciascun condòmino nella misura di mille euro ciascuno, da versare anche in più soluzioni entro una certa data. Le delibere assembleari sono state impugnate da parte di due condòmini, i quali, al fine di ottenere la declaratoria di nullità e/o l'annullamento delle delibere impugnate, deducevano sia l'omessa convocazione sia la violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese. In particolare, in merito alla seconda delibera, lamentavano la violazione dell'art.1123 c.c. perché la spesa relativa all'ampliamento del fondo morosi era stata ripartita in parti uguali e non suddivisa sulla base dei millesimi risultanti dalle tabelle allegate al regolamento condominiale. Il Tribunale adito rigettava la domanda dei due condòmini i quali impugnavano la relativa decisione dinanzi alla Corte d'Appello di Catanzaro, a fronte della quale il condomìnio appellato insisteva per il rigetto del gravame. La Corte di Appello, in accoglimento parziale delle richieste degli istanti, ha annullato la delibera che ha disposto la ripartizione del fondo in parti uguali, condannando il convenuto condomìnio alla refusione delle spese di lite in favore degli appellanti, per entrambi i gradi di giudizio. La Corte, infatti, ha ribadito il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità per il quale è astrattamente possibile che l'assemblea dei condòmini deliberi la costituzione di un fondo di riserva per fare fronte alle morosità pregresse, a condizione che sussista la contestuale necessità di soddisfare le richieste di fornitori insoddisfatti, così da tenere indenni i condòmini virtuosi dalle conseguenze negative della solidarietà passiva (Cass. Civ. 1363/01; Cass. Civ. 9083/14). In merito alle modalità da seguire per la ripartizione della somma stanziata tra tutti i condòmini, i giudici di legittimità hanno ritenuto che la ripartizione in oggetto debba avvenire rigorosamente sulla base dei millesimi di proprietà, come pacificamente affermato dalla giurisprudenza di merito. (Trib. Belluno 176/16; Trib. Parma 665/96). Si può ricorrere ad una contribuzione fissa ed uguale tra tutti i condòmini, esclusivamente quando, nella delibera istitutiva, sia espressamente prevista la correzione dell'originario riparto paritario attraverso un conguaglio di fine esercizio effettuato su base millesimale. Sulla base di quanto sopra esposto la Corte di Appello si è pronunciata ritenendo illegittima e, quindi, nulla, la delibera che obblighi i condòmini a corrispondere su base paritaria le somme destinate a fronteggiare gli effetti negativi delle morosità condominiali, in quanto occorre, invece, far riferimento ai millesimi di proprietà.