Recupero dei crediti di terzi verso il condomìnio: obbligazione solidale o parziaria?

Riferimenti normativi: Art.63 disp.att.c.c.-art.1123 c.c.

Focus: Da tempo si è posto il problema se debbano rispondere del credito vantato da terzi verso la compagine condominiale tutti i condòmini o solo il condòmino debitore. Sulla questione si è pronunciata la Corte di appello di Salerno con sentenza n. 886 del 7 luglio 2020.

Principi generali: Prima che entrasse in vigore la riforma del condomìnio i sostenitori della solidarietà passiva ritenevano che i creditori del condomìnio potessero rivalersi nei confronti di qualsiasi condòmino per l'intero debito condominiale, ai sensi dell'art. 1294 c.c., riferito alla "generica" solidarietà nel debito tra i condebitori. Con la sentenza n. 9148/2008 la Corte di Cassazione, a sezioni unite, ha modificato tale orientamento. Infatti la stessa ha affermato che per le obbligazioni assunte nei confronti dei terzi dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condomìnio, non esiste alcuna disposizione specifica del codice civile che colleghi il concetto di solidarietà al condomìnio e, quindi, si applica il criterio della parziarità. In altri termini, trattandosi di obbligazioni assunte nell'interesse del condomìnio aventi ad oggetto una somma di danaro, in quanto tale divisibile, non si ha l'unicità della prestazione. I singoli condòmini, quindi, possono essere chiamati a rispondere del debito condominiale soltanto in proporzione delle rispettive quote, in base ai millesimi di competenza della propria unità immobiliare, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.( Cass. n.199/2017; Cass. sent. n.14530/2017).

In ogni caso, il creditore deve agire, innanzitutto, contro il condomìnio per ottenere il titolo esecutivo, che di solito è un decreto ingiuntivo, per procedere poi ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condòmino moroso (Cass. sent. n. 199/2017, Trib. di Roma, sent.n. 3270/2020). Solo dopo che siano state effettuate senza successo le esecuzioni nei confronti dei condòmini morosi, i creditori potranno agire, ai sensi dell'art 63 disp. att. c.c., nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti i cui dati devono essere comunicati dall'amministratore ai creditori insoddisfatti che ne facciano richiesta. La Corte di Appello di Salerno con la sentenza n. 886 del 7 luglio 2020, si è pronunciata su un caso in cui un'impresa che aveva eseguito lavori di ristrutturazione per il condomìnio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per recuperare il credito vantato nei confronti di quest'ultimo. Al decreto ingiuntivo il condomìnio si era opposto ma la domanda di opposizione era stata rigettata dai giudici di prime cure. Il condomìnio, perciò, aveva impugnato la sentenza in appello rilevando, tra l'altro, di non essere legittimato passivo in sede monitoria e affermando che l'impresa avrebbe dovuto agire contro i singoli condòmini per la parte di rispettiva competenza. 

La Corte di Appello ha affermato che quando l'amministratore condominiale stipula un contratto con un terzo coesistono distinte obbligazioni, cioè l'intero debito in capo al condomìnio e le singole quote in capo ai singoli condòmini, i quali sono tenuti al relativo pagamento in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ai sensi dell'art.1123 c.c., salvo diversa convenzione. Il creditore del condomìnio, quindi, è legittimato ad agire in giudizio, anche in via monitoria, per precostituirsi il titolo esecutivo sia nei confronti del condomìnio, in persona dell'amministratore pro tempore, sia nei confronti dei condòmini inadempienti. In ogni caso, e, in particolare, ove intenda promuovere l'espropriazione forzata, dovrà richiedere a ciascun condòmino moroso, in ossequio al principio della parziarietà delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio, il pagamento della sola quota dallo stesso dovuta ai sensi dell'art. 1123 cod. civ. Nel caso di specie, la Corte di appello ha osservato che, se anche l'obbligazione è parziaria, non si crea un limite al diritto di azione del creditore. Quest'ultimo, infatti, può indifferentemente chiamare in giudizio i singoli condòmini morosi o il condomìnio perchè, in entrambi i casi, ottiene un titolo esecutivo nei confronti dei singoli condòmini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito (Cass. ord. 9 giugno 2017, n. 14530; Cass. ord. 29 ottobre 2018, n. 27363). In conclusione, quindi, il giudice ha respinto l'appello del condominio.