Oneri condominiali: responsabilità tra vecchio e nuovo proprietario nella vendita immobiliare

Riferimenti normativi: Art.63 e 72 disp.att.c.c. - art.1129 c.c.

Focus: Come vanno ripartite le spese condominiali tra acquirente e venditore di un appartamento in condomìnio? Nelle compravendite immobiliari è importante per l'acquirente adoperarsi al fine di conoscere la situazione debitoria e creditoria del venditore circa gli oneri condominiali pregressi alla vendita dell'immobile. Ciò al fine di sottrarsi ad eventuali richieste di pagamento degli stessi da parte dell'amministratore di condomìnio.

Principi generali: Chi acquista un immobile subentra, per effetto della compravendita, al vecchio condòmino e nei rapporti con amministratore e condomìnio il nuovo proprietario sarà responsabile per i pagamenti delle spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui sia diventato condòmino. Per le spese condominiali relative al periodo precedente l'atto di vendita dell'immobile occorre distinguere le spese condominiali ordinarie da quelle straordinarie. Per le spese condominiali ordinarie si fa riferimento alla data del rogito, per cui sono a carico del venditore sino al giorno dell'atto di vendita ed a carico del compratore per il periodo successivo. Invece, le spese condominiali straordinarie (lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni, ecc.), deliberate dall'assemblea dei condomini, sono a carico di chi era proprietario dell'immobile alla data in cui si è svolta l'assemblea, anche se i lavori siano stati eseguiti, in tutto o in parte, successivamente all'atto di compravendita (Corte di Cassazione, sentenza n. 10235/2013). Le parti, con una clausola inserita nel contratto preliminare o nell'atto di compravendita o con una scrittura privata sottoscritta separatamente, possono accordarsi diversamente. Ma, questo accordo vale solo tra le parti e non nei confronti del condomino. In ogni caso, il legislatore per tutelare il condomìnio, in caso di morosità, ha previsto che il nuovo proprietario sia obbligato solidalmente con il venditore dell'immobile, ai sensi dell'art.63, comma 4, disp. att. c.c., "al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente". L'anno, cui fa cenno l'art. 63, si riferisce all'esercizio della gestione condominiale e, quindi, non coincide necessariamente con l'anno solare. 

In base al citato principio di solidarietà l'amministratore può pretendere il pagamento degli oneri condominiali del biennio antecedente all'acquisto, indifferentemente sia dal venditore che dall'acquirente (Cass. sent.n.21860/2020), salvo il diritto di rivalsa di quest'ultimo nei confronti del venditore (Cass. Sent.n.1956/2000 e n. 23682/2011). L'acquirente risponderà, in via solidale, solo per i contributi condominiali relativi al biennio antecedente l'acquisto, ma non delle spese relative ad annualità precedenti pur se riportate nuovamente negli esercizi condominiali successivi sotto la voce"saldo esercizi precedenti" (in genere inserita nell'ultimo bilancio condominiale per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti). Infatti, l'approvazione della suddetta voce "saldo.." non determina uno spostamento temporale del debito ma un mero riepilogo contabile. Di conseguenza, per le spese di condomìnio antecedenti al biennio, di cui all'art.63, comma 4, disp.att.c.c., sussiste la responsabilità "esclusiva" del vecchio proprietario (Cass. Ord.n.16975/2005; Cass. sent.n.12580/2020) ed è illegittima la disposizione inserita nel regolamento condominiale che ponga a carico del nuovo proprietario l'obbligo di pagare i debiti condominiali arretrati anche se anteriori al biennio (Cass. sent. n.10346/2019). Il principio contenuto nel quarto comma del citato art.63 disp. att. c.c. va collegato, inoltre, con il disposto del quinto ed ultimo comma della stessa norma in base alla quale "Chi cede diritti su unità immobiliare resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto". In pratica, anche per le spese condominiali successive alla vendita sussiste la responsabilità solidale del vecchio proprietario. Infatti, ogniqualvolta vi sia un trasferimento immobiliare, la semplice comunicazione all'amministratore di condomìnio del trasferimento di proprietà dell'immobile, dopo la sottoscrizione del contratto di compravendita, non libera il venditore dal pagamento degli oneri condominiali. Quest'ultimo si configura come condòmino apparente e resterà obbligato verso il condomìnio al pagamento dei contributi condominiali in solido con il nuovo proprietario, finché non invierà all'amministratore la copia autentica del contratto di vendita rilasciata dal notaio stipulante. Solo con il perfezionamento di tale adempimento l'alienante perderà definitivamente lo status di condòmino che passa in capo all'acquirente.

Al fine di stabilire la ripartizione degli oneri condominiali tra venditore ed acquirente è importante, comunque, stabilire il momento in cui sorge l'obbligo del condòmino di versare i contributi condominiali. Va precisato che le quote condominiali ordinarie (gestione ordinaria, servizi essenziali, bollette) si prescrivono in 5 anni dall'approvazione dello stato di riparto presentato dall'amministratore all'assemblea e le quote straordinarie (per interventi eccezionali o di elevata entità come ristrutturazioni o rifacimento del tetto) in 10 anni dall'approvazione dell'assemblea del progetto di riparto presentato dall'amministratore di condomìnio. Per tutelarsi l'acquirente può esigere dal venditore, prima della firma del preliminare di vendita, l'esibizione di un'attestazione rilasciatogli dall'amministratore in cui si dà contezza della situazione finanziaria debitoria e creditoria di tutti gli oneri condominiali passati (Tribunale La Spezia, sent.n.405/2020). Premesso ciò, per le spese ordinarie dovute per i periodi anteriori al biennio risponderà del debito chi era condòmino in quel periodo e non l'attuale proprietario. Infine, per iniziare il procedimento monitorio di recupero dei crediti è necessario che l'assemblea abbia approvato un piano di ripartizione e lo stato di morosità del condòmino (Cass. SS.UU.sent. n.9839/2021). E' indifferente che la ripartizione sia quella preventiva o quella consuntiva in quanto essa funge da riconoscimento del debito. In tal modo, infatti, il condomìnio sarà titolare di un credito certo (in quanto approvato dall'assemblea), liquido (perché determinato nel suo ammontare) ed esigibile (poiché lo stato di morosità fa maturare le quote dovute). Di conseguenza, l'amministratore dovrà agire, ex art.1129, comma 9, c.c., per la riscossione forzosa dei crediti entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l'assemblea lo dispensi da tale dovere. Inoltre, nei casi di responsabilità solidale delle parti spetta al condomìnio e, per esso, all'amministratore, la facoltà di scegliere contro chi rivolgere l'azione monitoria, salvo specifica indicazione assembleare.