Oneri condominiali sospesi per Coronavirus?

Riferimenti normativi: D.P.C.M. 9/3/2020 - D.L.n.11/2020 dell'8 marzo 2020 - Decreto cura Italia n.18 del 17 marzo 2020 - D.L.n.23 dell'8/4/2020

Focus: Nell'attuale momento di pandemia, sebbene il Governo abbia bloccato diverse attività lavorative, la gestione condominiale degli edifici da parte degli amministratori non si è arrestata. Di conseguenza i condòmini non possono sottrarsi alla richiesta di pagamento degli oneri condominiali.

Principi generali: La normativa stabilisce, in generale, che l'assemblea condominiale è l'organo preposto a decidere sulle spese condominiali, salvo le eccezioni previste per l'amministratore ( art.1135, secondo comma, codice civile) e per i singoli condòmini (art.1134 codice civile) in caso di spese urgenti. A seguito della dichiarazione dello stato di emergenza da Covid-19, il Governo ha emesso diversi decreti contenenti misure finalizzate al contenimento della diffusione del virus, prevedendo contemporaneamente, a causa del blocco socio economico delle attività produttive, la sospensione di termini e pagamenti fiscali. I decreti da emergenza Coronavirus non contengono, comunque, norme di sospensione del pagamento degli oneri condominiali.

In buona sostanza, dunque, gli oneri condomìniali, quali ad esempio il pagamento di imprese di pulizia, il pagamento delle fatture di utenze e dello stipendio del portiere, sono dovuti nella misura ordinaria a meno che sia deliberata dall'assemblea la riduzione delle quote condominiali. Attualmente lo stato di emergenza impone il divieto per i condòmini di riunirsi in assemblea, in quanto si verificherebbe un assembramento di persone sanzionato penalmente. Tuttavia, è consentito tenere un'assemblea a distanza in cui sia, comunque, assicurato il rispetto della normativa in materia di convocazione e delibere. Nell'assemblea in videoconferenza può essere decisa, pertanto, anche la riduzione di tutte quote o di alcune di esse purché sia assunta all'unanimità. Ciò in quanto i criteri di riparto, ai sensi dell'art.1123 codice civile, possono essere derogati solo a seguito di decisione deliberata da tutti i condòmini.  Premesso ciò, si deve anche tener conto del fatto che la gestione condominiale potrebbe essere compromessa dai mancati pagamenti delle quote condominiali da parte dei condòmini morosi. In casi di morosità delle quote condominiali l'amministratore ha il potere di attivare in via giudiziale la procedura ordinaria per il recupero del credito.

La relativa disciplina è contenuta nell'art.1129, comma 9, codice civile. La norma citata prevede, in particolare, che l'amministratore eserciti tale potere entro sei mesi (termine previsto per evitare la prescrizione dei crediti condominiali che è di soli cinque anni) dalla chiusura di esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea. Se da un lato il legislatore ha previsto un obbligo in tal senso da parte dell'amministratore, dall'altro lato sembra aver previsto solo una facoltà dell'amministratore di provvedere al recupero delle morosità. Infatti, l'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile dispone che " l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell'assemblea, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo…". Presupposto per agire giudizialmente, chiedendo l'emissione del decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, ex art. 63 disp. att. c.c., è, però, l'approvazione del rendiconto condominiale da parte dell'assemblea. In mancanza di quest'ultima, l'amministratore può valutare l'opportunità di adire un'azione legale ordinaria o richiedere un decreto ingiuntivo ordinario e non esecutivo. Si tratta di rimedi certamente non agevoli rispetto al ricorso per decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, considerato, altresì, che anche per le cause condominiali si applicano le disposizioni dei decreti governativi susseguitesi in questo periodo ( D.L.n.11 dell'8/3/2020; D.L.n.18 del 17/3/2020; D.L.n.23 dell'8/4/2020). I decreti governativi, in buona sostanza, hanno prorogato i termini amministrativi e processuali per i procedimenti in corso e sospeso i termini per compiere qualsiasi atto processuale fino all'11 maggio 2020. Ciò giustifica, quindi, l'opportunità di differire, alla scadenza del citato termine di sospensione, le assemblee condominiali riguardanti decisioni per intraprendere eventuali cause condominiali.