Box auto e adeguamento antincendio: le relative spese gravano su tutti i condòmini?

Riferimenti normativi: Art.1123, c.1, c.c.

Focus: Il riparto di spesa dei lavori di adeguamento alla normativa antincendio delle autorimesse e posti auto genera spesso conflitti condominiali. Sussiste, infatti, il dubbio se il costo di detti lavori debba essere sostenuto da tutta la collettività condominiale o se debba essere suddiviso solo fra i possessori dei garages.

Principi generali: Il legislatore ha disposto l'adeguamento antincendio obbligatorio di tutte le autorimesse condominiali aventi superficie complessiva superiore a 300 metri quadrati (D.P.R. n.151/2001, D.M. 01.02.1986, D.M. 22.11.2002 e D.M. 21.02.2017 ). In particolare, è stata prevista l'installazione di porte di comunicazione "tagliafuoco" di materiali non combustibili e dotate di autochiusura, ed i locali devono essere dotati di estintori portatili e di impianto sprinkler, costituito da un sistema automatico di estinzione a pioggia, alimentato ad acqua o a schiuma. Inoltre, devono essere previste adeguate vie di fuga per consentire la pronta evacuazione delle persone presenti al verificarsi di un incendio. Se l'autorimessa è situata in un locale interrato raggiungibile con l'ascensore, l'impianto deve essere, altresì, dotato di un autonomo generatore elettrico di emergenza in grado di funzionare in caso di distacco dalla normale rete di alimentazione. L'autorimessa condominiale deve essere, poi, dotata di un certificato di prevenzione incendi (Cpi), richiesto dall'amministratore del condomìnio con una domanda presentata al locale comando dei Vigili del Fuoco, attestante il rispetto della normativa per le nuove costruzioni e l'avvenuto adeguamento per quelle preesistenti. Al fine di ripartire le spese necessarie ai lavori di adeguamento alla normativa antincendio si deve tener conto della distinzione delle misure di prevenzione incendi in attive e passive. Per misure di protezione attive si intendono "gli impianti di rivelazione incendio e segnalazione allarme incendio; gli impianti di estinzione o controllo dell'incendio, di tipo automatico o manuale; gli impianti di controllo del fumo e del calore" (come previsto dal D.M. 20 dicembre 2012). Per misure di protezione passiva s'intende, invece, l'insieme delle misure di protezione rispetto alle quali non è prevista l'azione di un uomo o l'azionamento di un impianto, ma la cui presenza ha lo scopo di limitare gli effetti dell'incendio nello spazio (misure a contrasto della propagazione) e nel tempo (misure a contrasto della durata).

Alla luce di questa distinzione si possono ipotizzare due criteri per ripartire le relative spese: 1) addebitare i costi solo ai proprietari dei singoli box, per le spese riguardanti le misure di protezione attiva (in applicazione dell'art. 1123, terzo comma, Codice Civile); 2) suddividere il costo degli interventi tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà comune, per le spese di interventi, relativi a protezione passiva, che riguardano parti strutturali dell'intero edificio (anche se ubicate nell'autorimessa, come ad esempio i pilastri). La giurisprudenza da tempo è orientata nel senso di ritenere che i costi di manutenzione ed adeguamento siano a carico dei soli condòmini che fruiscono effettivamente dell'area interrata o sopraelevata adibita ad autorimessa e in cui si trovano i garages condominiali. La Corte di Cassazione - sez. II civ. - si è pronunciata recentemente con la sentenza n. 8725 del 17/03/2022. Nel caso di specie una condòmina, proprietaria di due posti auto, uno dei quali in usufrutto alla figlia, aveva impugnato, dinanzi al giudice di pace, la delibera assembleare per non aver indicato il criterio di ripartizione delle spese dei lavori di adeguamento alla normativa antincendio dei locali autorimesse, sostenendo che fosse comunque errata la suddivisione delle spese fra i soli proprietari dei garage e posti auto e non tra tutti i condòmini. La sentenza favorevole al condomìnio, che aveva richiesto la condanna alle spese della condòmina, era stata confermata, in sede di appello, anche dal Tribunale perché la spesa deliberata dall'assemblea atteneva all'uso ed al godimento delle autorimesse. Conseguentemente, la condòmina ha proposto ricorso in Cassazione avverso la sentenza di appello sostenendo che nella delibera non vi fosse alcuna approvazione di dette spese ed insistendo nel contestare l'ammontare dell'importo del contributo richiestole. La ricorrente ha sostenuto che la delibera non era valida in merito alla ripartizione della spesa di adeguamento dei garages alla normativa antincendio. Infatti, essendo tale spesa attinente a parti dell'edificio comuni ed adempiendo, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi (l'incendio) che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale, essa doveva essere posta a carico di tutti i condòmini in proporzione al valore della quota di ciascuno.

Nella fattispecie, il giudice di legittimità ha precisato che "In tema di riparto di spese condominiali, qualora la delibera di approvazione di un intervento di manutenzione non faccia riferimento ai criteri di ripartizione della spesa conseguente, il singolo condòmino non può sottrarsi al pagamento della quota, deducendo la mancanza formale di approvazione dei rispettivi importi. E spetta, comunque, al giudice stabilire se la pretesa del condomìnio nei confronti del partecipante sia conforme ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge, con riguardo ai valori millesimali delle singole unità immobiliari ( Cass. Sez. 2 , 23/02/2017, n. 4672; Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10081). Inoltre, ribadendo quanto già affermato in una pronuncia su analoga fattispecie (Cass. Sez. 2, 08/09/2021, n. 24166), ha ritenuto infondate le ragioni dell'invalidità della delibera dedotte dalla ricorrente." La tesi della condòmina, secondo la Suprema Corte, è errata in quanto non tiene conto del fatto che, per le spese attinenti alle parti comuni dell'edificio, il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1123 c.c. si articola su due principi. Il principio stabilito dal primo comma dell'art. 1123 c.c. riguarda le spese sostenute sulla cosa comune che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini. In tal caso le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Il secondo comma della stessa norma, invece, riguarda le spese sostenute su cosa comune che sia destinata a servire i condòmini in maniera diversa. In tal caso, vige il principio per cui l'obbligo di contribuire alle spese si fonda sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune. In applicazione di tale ultimo principio si deve tener conto deldisposto del comma terzo del medesimo art. 1123 c.c. che, nel collegare espressamente l'obbligo di contribuzione all'utilità ricevuta, implicitamente lo esclude quando tale utilità sia inesistente. "Nella fattispecie il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio siano state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse, nonché su altre parti condominiali, se consente di affermare che le spese relative sono attinenti a cose comuni, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condòmini, dal momento che da esse traevano specifica utilità i proprietari delle autorimesse, i quali usano i locali fonte di pericolo". Per questo motivo, quindi, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso della condòmina.