Spese per manutenzione di lucernari: chi deve sostenerle?

Riferimenti normativi: Artt.1117 - 1123 e seguenti del codice civile

Focus: I lucernari sono aperture praticate sulla copertura di un edificio per dare luce al sottotetto o comunque agli ambienti sottostanti. Pur essendo compresa la loro struttura in quella del tetto, che è parte comune, la stessa non rientra automaticamente tra le parti comuni e, quindi, al fine di stabilire su chi ricadono le spese per la loro manutenzione deve essere verificato se il beneficiario di tali strutture è il condominio o il singolo condòmino.

Principi generali: L'art.1117 c.c. elenca beni, servizi e impianti che devono considerarsi di proprietà comune, per i quali tutti i condòmini devono concorrere alla spesa per loro manutenzione, ma tra essi non menziona in alcun modo i lucernari. Perciò per individuare se gli stessi sono destinati all'uso comune è necessario verificare cosa prevede l'atto di acquisto dell'unità immobiliare in condominio in merito ai lucernari. Se il rogito non dice nulla bisogna verificare se il lucernario è destinato all'uso comune o meno. La verifica relativa alla funzione dei lucernari è importante ai fini dell'attribuzione delle spese per la loro manutenzione e conservazione, per cui va tenuto conto delle loro caratteristiche strutturali e funzionali. Infatti, se il lucernario assolve principalmente a una funzione estetica, in quanto costituisce elemento funzionale al decoro architettonico dell'edificio, dovrà ritenersi bene comune, mentre se il lucernario serve a dare aria e luce all'immobile di proprietà privata dovrà ritenersi bene di titolarità esclusiva. 

Ciò comporta che, ai fini della ripartizione delle relative spese di manutenzione è necessario distinguere fra tre tipi di lucernari:1) lucernari che servono parti comuni, cioè installati sopra una zona comune accessibile a tutti i condòmini, alle cui spese sono tenuti a contribuire tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà di ciascuno (art.1123 c.c.); 2) lucernari che coprono aree comuni solo ad alcuni condòmini, nel caso in cui il lucernario illumini aree comuni ma non accessibili a tutti (ad esempio, una scala). In tal caso, trattandosi di beni comuni destinati a servire i condòmini in misura diversa, il condomino o i condòmini che maggiormente beneficiano dell'aria e della luce offerta dal lucernario saranno tenuti a contribuire in misure superiore alle spese di conservazione e manutenzione dello stesso; 3) lucernari che servono esclusivamente una proprietà privata, per i quali tutte le spese ricadranno sui singoli proprietari dei locali. 

In merito alle spese che devono essere sostenute dai singoli proprietari la giurisprudenza ha precisato che << i lucernari di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (cioè le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, …), anche se inseriti nella facciata dello stabile condominiale, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all'uso comune, salvo che, per la peculiare conformazione architettonica del fabbricato, assolvano alla prevalente funzione di proteggere o di rendere esteticamente gradevole l'intero edificio >> (Ordinanza della Corte di Cassazione n. 1422/2019; Tribunale di Brindisi, sentenza n. 549 del 4 maggio 2020; Tribunale di Velletri sent.n.1066/2024 dell'8/7/2024).La giurisprudenza si è pronunciata, altresì, relativamente ai casi di danni arrecati nell'appartamento sottostante da infiltrazioni d'acqua provenienti dai lucernari di proprietà esclusiva collocati sul tetto dell'edificio condominiale. In queste circostanze l'amministratore di condominio deve incaricare un tecnico per accertare se il lucernario è parte comune o privata e individuare l'origine del problema. Se l'analisi rivela che la causa delle infiltrazioni è dovuta all'ammaloramento dello strato di copertura dell'edificio e non a scarsa manutenzione dei suddetti lucernari l'intera compagine condominiale è tenuta a pagare il risarcimento (Tribunale di Cosenza, sent. n. 410 del 7 marzo 2023), così come nel caso in cui il difetto dei lucernari sia da attribuire ad un difetto di costruzione dell'edificio (Tribunale di S.M.Capua Vetere sent.n.3038/2024 del 26/07/2024).