Se crolla parte della struttura del balcone con distacco di calcinacci chi è responsabile di eventuali danni a cose e terzi?

Riferimenti normativi:Artt. 2051, 2053 e 2043 c.c. - art. 590 c.p.

Focus: Nel caso in cui da un balcone di un edificio condominiale crolla una parte della struttura del balcone e cadono calcinacci, che costituiscono pericolo per la pubblica incolumità e arrecano danni ai terzi, la responsabilità è del singolo proprietario o del condominio?

Principi generali: Al fine di individuare su chi incombono eventuali responsabilità, in ambito di edifici condominiali, per i danni arrecati a cose e a terzi, è importante distinguere tra balconi incassati e balconi aggettanti in quanto vige una disciplina differente per la loro manutenzione. I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata dell'edificio con tre vedute: una frontale e due laterali. Non svolgono alcuna funzione di sostegno o di copertura ma costituiscono solo un prolungamento verso l'esterno dell'appartamento dal quale protendono perciò rientrano nella proprietà esclusiva dei singoli condòmini e le relative spese di manutenzione e ricostruzione sono interamente a carico dei proprietari esclusivi sui quali incombe, di conseguenza, la responsabilità per danni arrecati a terzi. Il sottobalcone non rappresenta un solaio o un soffitto perché esso strutturalmente è parte del balcone aggettante, né sussiste una funzione divisoria della soletta tra il piano superiore e quello anteriore, perché se così fosse verrebbe considerata una parte comune che la lega all'immobile del piano inferiore per la sua funzione di soffitto e solaio e a quella del piano superiore, per il quale costituisce parte del pavimento. Quindi, se il distacco di calcinacci o intonaco dal sottobalcone o dalla soletta proviene da parti non comuni del balcone la responsabilità per eventuali danni sarà attribuibile al proprietario esclusivo dell'appartamento di cui il balcone è prolungamento il quale dovrà provvedere alla relativa manutenzione. Però, nel caso in cui il sottobalcone sia dotato di elementi di abbellimento o fregio che danno valore estetico anche al resto dell'edificio e, dunque, del condominio, la manutenzione e la riparazione è di competenza di tutti i condomini in proporzione alle quote di ciascuno di essi. 

I balconi incassati, invece, sono quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio in quanto sono incorporati all'interno del fabbricato. Sono considerati parti comuni del condominio, ai sensi dell'art. 1117 del codice civile, equiparati ai solai, perché svolgono una funzione sia di sostegno che di copertura dei piani tra loro sovrastanti (art. 1125 cod.civ.). In quanto tali il proprietario dell'unità immobiliare a cui accede il balcone è tenuto a sostenere le spese di manutenzione del pavimento del balcone stesso, nonché quelle di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti; mentre le spese per la struttura della soletta (travi portanti, l'armatura di ferri, gli elementi per il livellamento, gli elementi per l'isolamento acustico e/o termico, ecc.) vanno divise a metà tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrapposti e le spese per tinteggiatura, intonaco ed altri elementi decorativi sono a carico del proprietario dell'unità immobiliare sottostante. Secondo la giurisprudenza i rivestimenti e gli elementi decorativi del fronte balcone sono da considerarsi parte condominiali perché incidono sull'estetica e sul decoro architettonico della facciata. Poichè eventuali interventi di manutenzione su queste parti devono essere autorizzate dall'assemblea il condominio risponde della loro mancata custodia e manutenzione. Perciò quando il distacco di calcinacci o altri materiali riguarda la parte esterna dei balconi incassati il soggetto responsabile di eventuali danni è il Condominio. Ciò vale anche per i balconi aggettanti se la parte frontale esterna e gli elementi decorativi che la compongono possano ritenersi parte della facciata del condominio e, dunque, parte comune. Alla luce di quanto esposto, per stabilire la responsabilità del condominio o del singolo condomino si deve tener conto caso per caso delle caratteristiche specifiche dell'edificio e della dinamica del sinistro. 

Ai sensi dell'art.2053 cod.civ. il proprietario di un edificio o di altra costruzione è sempre responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina (T.A.R.Molise 24/02/2015 n.67) derivanti dallo stesso proprio a causa del godimento e della disponibilità del bene. Tale responsabilità ha natura oggettiva e può essere esclusa solo fornendo la prova che i danni provocati dalla rovina non sono riconducibili a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione, ma ad un fatto del terzo o del danneggiato, ancorché non imprevedibile ed inevitabile ( Cass.civ.26/05/2020 n.9694; Trib. Civitavecchia 05/01/2023, n. 1). La responsabilità va imputata per le strutture condominiali al condominio, cioè "a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene" (App. Ancona 11/09/2020, n. 910). Il condominio di un edificio, infatti, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, ai sensi dell'art.2051 del codice civile, dei danni cagionati a terzi dall'immobile di cui è custode, in caso di rovina di parti strutturali dell'edificio, in forza della presunzione di responsabilità disposta dall'art.2053 del codice civile. Alla stessa stregua, ai sensi dell'art.2053 cod.civ., si presume la responsabilità, che prescinde dalla sussistenza della colpa, del proprietario del balcone da cui si sia staccata parte del sottobalcone, con caduta di calcinacci, al quale spetta la relativa manutenzione, a meno che il sottobalcone sia dotato di elementi di abbellimento o fregio che danno valore estetico anche al resto dell'edificio, cioè al condominio. In tale caso, infatti, la manutenzione e la riparazione compete a tutti i condomini in proporzione alle quote di ciascuno di essi. Pertanto, il proprietario dell'unità abitativa condominiale è l'unico soggetto tenuto a rispondere dei danni arrecati dal crollo del balcone, posto a servizio del proprio appartamento, su una vettura parcheggiata a margine della strada sottostante (Tribunale di Palermo, sentenza n. 1865 del 17/04/2018), a meno che dimostri l'assenza di vizi e difetti di costruzione o che la manutenzione era stata effettuata a regola d'arte o il verificarsi di un evento imprevedibile ed inevitabile. In conclusione, i singoli proprietari devono attivarsi sia per evitare danni a terzi e tutelare la pubblica incolumità che per non incorrere in omissione di lavori in edifici e costruzioni che minacciano rovina (art.677 cod.pen.), con sanzione amministrativa pecuniaria per mancata rimozione del pericolo generico e presunto, e devono essere predisposte le cautele più idonee, come le transenne, a delimitare la zona pericolosa per far poi deliberare l'assemblea sul da farsi (Cass.sent.21401/2009; Cass. Penale Sent. Sez. 1 Num. 31592 Anno 2022).