Bocche di lupo e loro manutenzione

 Riferimenti normativi: Artt.1117-1123 c.c.

Focus: Cantine e locali interrati e seminterrati necessitano di accorgimenti specifici per migliorarne la fruizione e l'utilizzo. Per potenziare la vivibilità di tali spazi e favorire l'areazione e l'illuminazione di questi ambienti si ricorre all'impiego di bocche di lupo, cioè di aperture, a volte non visibili dall'esterno, che danno loro aria e luce e che, spesso, mettono in comunicazione tali spazi con aree condominiali calpestabili, quali strade di accesso, porticati e ingresso condominiali. In tal caso si pone il problema della ripartizione delle spese per la loro manutenzione.

Principi generali: In generale le bocche di lupo sono varchi di aria-luce nel muro perimetrale e feritoie munite di solide griglie metalliche sul piano di calpestio del cortile. Sono manufatti messi a punto per garantire l'areazione e l'illuminazione di locali interrati e seminterrati, adibiti a cantine, garage, magazzini o altro. Essi appartengono ai proprietari dei locali cui danno aria e luce e sono obbligatorie per poter utilizzare i locali interrati, oltre che essere imposte spesso da norme edilizie. Le bocche di lupo possono essere sia al servizio di parti private che al servizio di parti comuni. La parte di tali manufatti a contatto con l'esterno può essere ricoperta da apposite protezioni costituite da elementi in vetrocemento che garantiscono la sola illuminazione, e, se i locali necessitano anche di areazione, da una griglia metallica esterna. Attraverso l'impiego di questi speciali dispositivi di areazione si evita che le bocche di lupo diventino ricettacoli di foglie e sporco in genere o che si creino fenomeni di ristagno, muffa e condensa, tipici dei locali interrati o causati da piogge ed agenti atmosferici esterni.

Poiché dal lato della griglia le bocche di lupo sono accessibili ma spesso di difficile pulizia, perché non dotate di un cestello facilmente asportabile, può formarsi un fondo di sabbia, sporco, foglie secche, resti di sigarette, che spesso si incendiano, per cui si rende necessaria la loro manutenzione. Al fine della manutenzione bisogna distinguere tra bocche di lupo al servizio di parti private e bocche di lupo che servono ad aree sotterranee condominiali, che sono generalmente spazi comuni di utilità per tutti i condòmini. Per queste ultime, poiché le bocche di lupo rientrano tra quei beni, servizi e impianti, elencati dall'articolo 1117 cod.civ., che devono considerarsi di proprietà comune, tutti i condòmini devono concorrere alla spesa per loro manutenzione. Sarà, in particolare, l'amministratore di condomìnio ad occuparsi della loro manutenzione per porre in sicurezza gli spazi comuni ed evitare possibili danni collaterali o controversie tra i condòmini, nel rispetto delle normative sugli spazi confinanti (art. 66 e art. 121 del D.Lgs. n.81/08 e del D.P.R. 177/2011).

Per le prime, invece, quali ad esempio cantine, magazzini, ecc., la manutenzione ordinaria spetta ai singoli proprietari privati dei locali ed esclusivamente a loro spese. A stabilirlo è stato il Tribunale di Brindisi con la sentenza n. 549 del 4 maggio 2020 che ha richiamato l'Ordinanza della Corte di Cassazione n. 1422/2019,secondo la quale << i lucernari (e cioè le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, …), anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all'uso comune, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità >>. 

Sulla base di questi principi il Tribunale di Brindisi ha respinto la domanda della proprietaria del seminterrato diretta ad ottenere il rimborso delle spese sostenute per riparare i danni nel proprio seminterrato, derivanti da infiltrazioni che erano state causate dai diffusori di luce a pavimento in vetro cemento (bocche di lupo) posizionati sul marciapiede condomìniale dissestato. Diffusori che, a suo dire, versavano in stato di degrado per carenza di manutenzione e, anche, a causa del parcheggio su di essi di autoveicoli dei condòmini. La condòmina riteneva, infatti, che il condomìnio fosse responsabile, in qualità di custode dei beni comuni, per non aver provveduto alla manutenzione delle "bocche di lupo" causando le infiltrazioni nel locale seminterrato.

Il giudice ha ritenuto, invece, che la manutenzione ordinaria delle bocche di lupo è di competenza dei singoli condòmini e che responsabile delle infiltrazioni è la stessa proprietaria del seminterrato. Nel caso di specie, infatti, i diffusori di luce a pavimento, seppur esternamente si riversano su facciate o su marciapiedi comuni, "costituiscono parti integranti del seminterrato dei singoli proprietari, al pari delle altre componenti dell'appartamento, riversando luce ed aria nelle rispettive proprietà dei condòmini". Se la proprietaria avesse effettuato interventi di manutenzione dei diffusori di luce con cadenze periodiche, verosimilmente, le problematiche non si sarebbero verificate. Per tale ragione, il giudice ha ritenuto che i lavori di ristrutturazione compiuti dalla condomina non dovevano essere risarciti poiché rientranti nell'ordinaria manutenzione spettante ai proprietari degli appartamenti. In conclusione, la circostanza che le autovetture fossero parcheggiate al di sopra dei lucernai può solo aver accelerato il loro deterioramento, ma la causa principale dei danneggiamenti è dovuta alla "mancanza di ordinaria manutenzione" da parte della proprietaria.