Come si ripartiscono le spese per il rifacimento del tetto in condominio?

Riferimenti normativi: Artt.1117 – 1123 c.c.

Focus: La ripartizione di spese per il rifacimento del tetto condominiale è spesso causa di conflitto tra i condòmini scaturente dalla difficoltà di identificare la superficie oggetto della manutenzione come tetto o lastrico solare.

Principi generali: Sotto il profilo architettonico la differenza sostanziale tra tetto e lastrico solare consiste nel fatto che il tetto individua una superficie caratterizzata dalla presenza di uno o più piani inclinati (in genere costituiti da tegole, falde o lastre riunite) che adempie esclusivamente alla funzione di copertura dello stabile e assolve alla funzione di riparare l'edificio dagli agenti atmosferici, mentre il lastrico solare è una superficie orizzontale piatta e accessibile e, pertanto, può assolvere anche ad usi diversi dalla semplice copertura, nell'interesse di uno o più condomini, in quanto spazio destinato a servizi di utilità comune (come allocazione di vasche; stenditoio per la biancheria; solarium). È regola generale, ai sensi dell'art.1117 c.c., che i tetti ed i lastrici solari rientrano tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, salvo che non risulti diversamente dal titolo di acquisto. Pertanto, ciascun condomino ne è comproprietario pro quota in base ai propri millesimi di proprietà, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., e ne sopporta le spese di manutenzione e di sostituzione in proporzione ai millesimi che detiene. Perciò, in caso di infiltrazione di acqua piovana dal tetto che va a danneggiare gli appartamenti sottostanti, la spesa per le relative riparazioni dovrà essere ripartita tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, anche quelli che vivono ai piani bassi o che hanno un semplice magazzino, e il condomino che ha subito il danno dovrà partecipare alla ripartizione della spesa, essendo nello stesso tempo danneggiante e danneggiato, per cui il risarcimento che gli sarà corrisposto dal condominio dovrà essere diminuito della quota millesimale da lui dovuta. 

A questa regola di carattere generale deroga l'ultimo comma dell'art. 1123 c.c. qualora il complesso condominiale sia coperto da una pluralità di tetti che servono a gruppi di condomini distinti. Quindi, se un edificio ha più tetti destinati a servire una sola porzione del fabbricato le relative spese di manutenzione sono poste a carico del gruppo di condomini che ne trae una utilità, cioè delle unità immobiliari poste al di sotto della verticale del tetto: è il caso dei supercondomini dove vi sono più corpi di fabbrica e più tetti o lastrici, le cui spese andranno poste a carico delle unità poste al di sotto della loro verticale. A tal fine, sono individuati tre criteri di ripartizione delle spese condominiali: in base al valore della proprietà, all'uso e all'utilità. Tra questi soltanto il primo è proporzionato alla quota di comproprietà (o millesimi) che ciascun condomino ha sui beni condominiali, mentre gli altri due prescindono totalmente da questa, essendo commisurati esclusivamente al loro uso o alla loro utilità. In merito alla questione, però, emergono dalla giusrisprudenza soluzioni contrastanti. Secondo un orientamento passato (Cass. civ., Sez. II, 06/07/1973, n. 1923) richiamato dalla recente sentenza n. 24927 del 07/10/2019 della Cassazione civile, sez. VI, con riferimento al tetto non sarebbe ammissibile una ripartizione della spesa per zone: cioè, non è possibile porre la detta spesa solo a carico dei proprietari delle unità immobiliari (appartamenti, cantine etc.) poste nella verticale sottostante alla zona del tetto da riparare. Secondo un altro orientamento giurisprudenziale che, parimenti conferma l'obbligo in capo a tutti i condomini di partecipare alla spesa di rifacimento del tetto, in applicazione dei criteri legali di ripartizione delle spese, stabiliti dal comma 3 dell'art. 1123 c.c., coordinato con quanto stabilito dall'art.1126 c.c.(sul lastrico solare di uso esclusivo), le spese di manutenzione e conservazione di tetti, latrici solari e lastrici solari di uso esclusivo devono essere ripartite a carico delle sole unità immobiliari che se ne servono, ovvero che ricadono in tutto od in parte nella loro proiezione verticale, ivi comprese quelle che ne hanno un vantaggio indiretto, come nel caso in cui siano coperte anche aree o volumi condominiali (ad esempio, androni, scale, atri, portici, cortili ecc.), il tutto sempre in misura proporzionale all'utilità che ne traggono (art. 1123, comma 3 c.c.).

La sentenza del 2019, confermando l'orientamento che sembra essere quello maggioritario, ha stabilito che "le parti dell'edificio in condominio - quali, nella specie, muri e tetti ex art.1117 c.c.n.1 (ovvero le opere ed i manufatti fognature, canali di scarico e simili ex art. 1117 c.c., n. 3), deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123 c.c., commi 2 e 3". La sentenza, in sintesi, stabilisce che, per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'edificio, le spese per l'intervento manutentivo del tetto del fabbricato, che è destinato anche alla protezione dell'atrio (o androne) comune, devono essere ripartite tra tutti i condomini poiché tutti sono interessati alla riparazione del medesimo tetto (in tal senso, già Cass. Sez. 2, 29/04/1968, n. 1352). Con riferimento, infine, ai criteri di riparto, la medesima sentenza, in maniera più coerente rispetto alla normativa, stabilisce che non può trovare applicazione il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c., (cui si riferisce Cass.Sez.6-2, 10/05/2017 n.11484), il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare, propriamente inteso, di uso esclusivo, ossia di quella superficie terminale dell'edificio dotata di accessibilità ed adibita, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo. Solo allorquando il tetto dell'edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti, si è ritenuto in giurisprudenza che le spese di manutenzione dello stesso dovessero ripartirsi con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come, appunto, stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo (Cass. Sez. 2, 30/01/1985, n. 532) e, cioè, nella misura di un terzo della spesa delle riparazioni a carico del proprietario esclusivoo e due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, compreso il proprietario esclusivo. Tale orientamento è stato ripreso anche dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n.18045 del 28/08/2020 la quale ha ribadito che: "i tetti (salvo quelli che siano per titolo negoziale di proprietà esclusiva) rientrano, per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c."