Tinteggiatura scale e ripartizione spese condominiali

Riferimenti normativi:Art.1117 c.c. - 1124 c.c. - Art. 16-bis, D.P.R. n. 917/1986.

Focus: Le scale sono uno degli elementi dell'edificio comuni a tutti i condòmini e la spesa di tinteggiatura dei muri delle scale rientra tra gli interventi di manutenzione dell'edificio condominiale.

Principi generali: Come disposto dall'art.1117 c.c. le scale per la loro funzione, se il regolamento condominiale contrattuale o gli atti d'acquisto non dicono nulla in contrario, sono considerate espressamente beni comuni ed elemento funzionale al collegamento tra i vari piani che compongono l'edificio. I muri che delimitano le scale sono considerati parti integranti delle stesse, ai sensi dell'art.1117, n.1, c.c., anche se assolvano, in tutto o in parte, la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Alle scale vanno equiparati i pianerottoli ed i corridoi al piano che consentono l'accesso alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva (Cassazione, sentenza n.15444 del 10/07/ 2007). Parimenti sono parti integranti delle scale i parapetti ed i passamano posti ai loro lati (Cassazione, sentenza n.3968 del 07/05/1997), i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che sono distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato (Cassazione sentenza n.27942 del 13/12/ 2013). Delle scale, invece, non fa parte l'androne del condòminio, che è bene comune separato dalle stesse e serve a mettere in comunicazione le suddette scale con l'esterno dell'edificio. Come per ogni bene comune, anche per le scale le decisioni afferenti alla loro manutenzione e conservazione, che non abbiamo natura d'urgenza, devono essere adottate in sede assembleare.

Delibera condominiale: La pittura dello spazio comune è attività che serve per mantenere in buono stato il colore dei muri, dei passamano, delle ringhiere che si logorano con il normale uso. Se si tiene conto di ciò in relazione alla disciplina edilizia (art. 3, comma 1, lett. a), del d.p.r. n. 380/2001) e se la spesa per la pittura è inserita dall'amministratore nel preventivo di gestione relativo a piccoli interventi, essa va ricompresa nell'ambito della manutenzione ordinaria dei beni comuni. L'esecuzione dei lavori deve essere deliberata dall'assemblea condominiale alle seguenti condizioni: in prima convocazione il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e assemblea rappresentante almeno la metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e assemblea rappresentante almeno 1/3 del valore dell'edificio. Si considera, invece, attività straordinaria la spesa di pittura collegata ad un più ampio intervento di risanamento conservativo per la quale necessita la delibera dell'assemblea condominiale con le maggioranze richieste dall'art. 1136, commi 2 e 4, c.c., ossia maggioranza degli intervenuti all'as-semblea e almeno la metà del valore dell'edificio (Cass. Sez. 2, 25/05/2016 n. 10865; Cass. 17/08/ 2017 n. 20136).Spetterà, comunque, all'amministratore occuparsi della esecuzione della delibera e qualora non la esegue si realizza una grave irregolarità che legittima la richiesta di revoca giudiziale dello stesso (ex art.1129 c.c.). 

Se l'assemblea non decide sulla relativa spesa i singoli condòmini, possono, singolarmente o insieme ad altri (ad es. quelli dello stesso pianerottolo), provvedere a tinteggiare solo la parte su cui si affaccia la propria unità immobiliare. Infatti l'art.1134 c.c. ammette l'iniziativa individuale su una parte comune, ma esclude il rimborso della spesa sostenuta in assenza di urgenza. 

Manutenzione scale: Le spese di ristrutturazione scale condominiali e degli elementi ad esse assimilabili, comprese le spese per la tinteggiatura delle scale (Cass.n.3968/1997), sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari, ai sensi dell'art.1124, comma 1, c.c. La ripartizione tra i proprietari avviene, secondo il criterio della tabella scale ed ascensore, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.Tra i condòmini proprietari delle scale vanno considerati anche i proprietari dei negozi (e delle unità immobiliari in generale) che abbiano accesso diretto ed esclusivo dalla pubblica via (art.1123, comma 3, c.c.), ai quali le scale servono per accedere al tetto/lastrico di cui sono comproprietari (Cass. 10 luglio 2007 n. 15444). Se un edificio ha più scale, i condòmini pagano solamente per le scale che ad essi servono.

Nei rapporti tra proprietario ed inquilino le spese per la manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale, sono a carico del conduttore, come da tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, registrata presso l'Agenzia delle entrate nel maggio del 2014. Si tratta di un accordo che non ha valore generale ma vale solo se richiamato nei contratti di loca-zione o, comunque, in particolari tipologie di contratto, come i contratti transitori e/o a canone concordato. La spesa per la tinteggiatura, quindi, se non è collegata ad interventi di risanamento che possano farla considerare una parte di un più ampio intervento conservativo, dev'essere addebitata al conduttore dell'appartamento.

Infine, è opportuno evidenziare che, poiché la tinteggiatura delle scale condominiali è un intervento di ristrutturazione, la precitata spesa è ammessa espressamente dall'Agenzia delle Entrate alle detrazione fiscale del 50% di cui beneficiano i condòmini. Per fruire delle detrazioni, in ogni caso, devono sussistere i seguenti presupposti: l'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.1, n. 5 c.c., dovrà effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante, eseguire la comunicazione all'Agenzia delle Entrate relativa all'intervento e alle quote imputate ai condòmini ed eventualmente ai cessionari del credito, rilasciare dichiarazione ai condòmini da cui risultino (tra l'altro) l'ammontare delle spese e la relativa quota imputabile al condòmino (Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.3/E del 2 marzo 2016, relativa agli interventi di recupero di cui all'art. 16-bis, D.P.R. n. 917/1986).