Cortile comune: si può superare la presunzione di condominialità?

Riferimenti normativi: art.1117 c.c.

Focus: I cortili rientrano tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, elencate nell'art.1117, comma I, n.1) c.c., ed essendo destinati a dare aria e luce allo stabile comune si presume che siano condominiali. Come può superare la presunzione di condominialità del cortile chi ne rivendica la proprietà esclusiva?

Il caso: La Corte di Cassazione con Ordinanza n.27381 del 23 ottobre 2024 si è pronunciata in merito ad una controversia, sorta tra fratelli nel momento in cui il padre, con atto di donazione del 1992, aveva assegnato ad un figlio due negozi, con accesso solo dalla strada pubblica, e quattro unità residenziali agli altri quattro figli ai quali aveva attribuito, altresì, in proprietà, per la quota di un quarto ciascuno, l'area coperta dalla tettoia collocata sul cortile comune e adibita a posti auto. 

​Il Tribunale in primo grado aveva accertato che all'epoca della donazione i negozi non avevano apertura diretta sul cortile e non era mai stato contestato che, per tutto il periodo in cui i locali erano stati adibiti a esercizio commerciale, il cortile non era mai stato utilizzato dal titolare dell'esercizio commerciale. Anche se dal tenore letterale dell'atto di donazione si evinceva che nel lotto attribuito al figlio assegnatario dei due negozi non era menzionata la comproprietà del cortile, mentre era menzionata la comproprietà ai fratelli, oltre agli immobili donati loro, di un quarto ciascuno della tettoia destinata a posti auto nel cortile definito espressamente comune, non era stata espressa nessuna riserva sulla condominialità dell'area rimanente del cortile. Quindi, il Tribunale, sulla base della presunzione di condominialità ex art. 1117 cod. civ. e del termine "cortile comune" utilizzato nell'atto di donazione, aveva dichiarato il cortile comune come condominiale considerata la funzione del cortile di dare luce e aria a tutti gli immobili che vi si affacciano indipendentemente da uno sbocco diretto che non era esistente neppure per gli appartamenti collocati ai piani superiori. Anche in appello, seppur con accoglimento parziale della domanda, i giudici hanno riconosciuto il cortile come condominiale. La sentenza di appello è stata impugnata dai proprietari delle unità abitative e di parte della tettoia nel cortile, con ricorso in Cassazione.Con il primo motivo i ricorrenti hanno eccepito che la sentenza impugnata, applicando la presunzione di cui all'art.1117 cod. civ., ha negato qualsiasi valore alla volontà del donante evidenziando che con l'atto di donazione il donante aveva attribuito ai quattro figli il cortile e la tettoia esistente su quel cortile e all'altro figlio i due negozi con accesso dalla pubblica via ad esclusione del cortile, non necessario né funzionale ai negozi donati. Con il secondo motivo i ricorrenti hanno rilevato che secondo l'art. 1117 cod. civ. i cortili sono oggetto di proprietà comune se non risulta diversamente dal titolo e, nella fattispecie, l'intenzione del padre donante era quella di escludere dall'uso del cortile il negozio donato al figlio, considerato che la tettoia esistente sul cortile era stata assegnata solo alle unità residenziali e il cortile era stato definito comune in funzione dell'assegnazione alle sole quattro unità abitative. 

Con il terzo motivo, infine, i ricorrenti hanno sostenuto che, in violazione dell'art.1117 cod. civ. e degli artt. 1322 e 1324 cod. civ., la destinazione del cortile era stata voluta non solo dal donante ma era congruente con lo stato dei luoghi, perché a ogni unità residenziale era stata assegnata una quota della tettoia che si trova sul cortile comune, e, in questo modo, l'utilizzo del cortile era consentito ai proprietari della tettoia che si trova sul cortile che rimane comune alle unità residenziali senza che il negozio partecipi alla comproprietà del cortile. La Corte ha ritenuto detti motivi infondati perchè per consolidata interpretazione costituisce cortile, ai fini dell'elencazione nelle parti comuni dell'edificio eseguita dall'art. 1117 cod. civ., qualsiasi area scoperta tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso (Cass. Sez. 2 8-9-2021 n. 24189). L'individuazione delle parti comuni di un condominio, risultante dall'art. 1117 cod. civ., non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. La presunzione di condominialità, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., del cortile, destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, non può essere vinta con qualsiasi prova contraria, ma può essere superata soltanto dalle opposte risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali, dal quale deve risultare una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno o più condòmini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. Sez. 2 17-2-2020 n. 3852). Nella fattispecie i giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso e confermato l'operato della Corte territoriale la quale, pur tenendo conto del fatto che l'area coperta da tettoia destinata a parcheggio occupava solo una parte del cortile, ha accertato che l'obiettiva destinazione primaria del cortile in questione era quella di dare aria e luce a tutte le unità immobiliari e non solo alle unità adibite ad abitazione di proprietà dei ricorrenti, e, quindi, ha accertato la relazione di accessorietà necessaria che, al momento della formazione del condominio, legava il cortile alle proprietà individuali e ne comportava l'inserimento tra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. Per escludere la presunzione di comunione pro indiviso del cortile, era necessario verificare se nel titolo costitutivo del condominio sussistesse chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente alle unità immobiliari adibite ad abitazione la proprietà del cortile interno. Volontà che la sentenza impugnata ha escluso valorizzando il dato contenuto nell'atto di donazione che aveva attribuito l'area adibita a parcheggio coperta da tettoia alle unità abitative e aveva utilizzato per definire il resto dell'area scoperta il termine "cortile comune". Diversamente, l'atto avrebbe specificato che il cortile era comune soltanto ai donatari delle unità abitative.