Manutenzione dei muri perimetrali in locali interrati

Riferimenti normativi: Art.1117 c.c. – Art.1123 c.c.

Focus: In presenza di locali interrati o seminterrati che, in ambito condominiale, ospitano ambienti utilizzati come garage, cantine, o altro uso, una parte della struttura degli stessi si trova a diretto contatto con il terreno e il suolo. Ciò favorisce la diffusione di umidità ed infiltrazione dei locali che richiedono la manutenzione degli stessi per rendere salubri gli ambienti. Come dovranno essere ripartite le spese tra i condòmini?

Principi generali: Per stabilire i criteri di ripartizione di spesa tra condòmini è necessario stabilire quale parte della struttura dell'edificio deve essere risanata. A tal proposito è necessario stabilire se si tratta di muri maestri, muri perimetrali o muri divisori. Muri maestri sono tutte le parti dell'edificio che hanno il compito di sostenerne le struttura e coprirlo. Muri perimetrali sono tutti quelli che identificano i confini dell'edificio e possono coincidere anche con i muri maestri ma non sempre. Muri divisori, infine, sono tutti quelli che servono ad organizzare gli spazi all'interno dell'edificio. Fino all'entrata in vigore della L. n. 220/2012, in mancanza di una espressa menzione normativa, è stata la giurisprudenza a considerare i muri perimetrali tra quelle parti dell'edificio che devono essere considerate comuni. La giurisprudenza fa rientrare i muri perimetrali nella categoria dei muri maestri perché, pur non potendo essere considerati strutture portanti dell'edificio, essi sono comunque essenziali per l'esistenza di quest'ultimo, delimitandone la consistenza volumetrica e delineandone la sagoma architettonica (Cass. sent. n. 839/1978). Con la conseguenza che i muri perimetrali degli edifici in cemento armato devono essere ricompresi fra i muri maestri definiti comuni dall'art. 1117 n. 1 c.c., in quanto, in assenza di essi, il fabbricato altro non sarebbe che uno "scheletro" vuoto, privo di alcuna utilità (Cass. sent. n. 2773/1992). 

I muri perimetrali dell'edificio in condomìnio sono da considerare comuni a tutti i condòmini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici (Cass. sent. n. 839 del 21.02.1978; Cass. sent. n. 4978 del 02.03.2007) L'art. 1117 c.c., rinnovato dalla legge di modifica della disciplina del condomìnio, menziona le facciate tra le parti comuni di un edificio condominiale. Le facciate sono i muri di chiusura dell'edificio, cioè il loro involucro verticale, e, quindi, non sono altro che i muri perimetrali dell'edificio anche se non sempre vi è coincidenza tra muri perimetrali e facciate. Infatti, sono considerati muri perimetrali anche i muri di confine, che possono non coincidere con la facciata dell'edificio come quando tra l'edificio e la pubblica via vi siano spazi condominali, come quelli adibiti a parcheggio, a passaggio o altro uso. In ogni caso, considerato che i muri perimetrali (quelli di facciata, ma anche quelli di confine) sono parti comuni di un edificio condominiale essi sono soggetti alla disciplina prevista dal regolamento condominiale di origine contrattuale oltre che alla disciplina dell'art. 1102 c.c. Pertanto, ciascun condòmino può utilizzare il bene comune nella misura in cui non ne alteri la destinazione e non leda il diritto di ciascun condòmino di farne parimenti uso. In assenza di patti contenuti in un regolamento contrattuale o in un accordo sottoscritto da tutti i condòmini, le spese per le opere di manutenzione dei muri perimetrali devono essere suddivise tra i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, ivi compresi quelli proprietari di locali ubicati al piano terreno dell'edificio e dei locali interrati. 

Tale conclusione trova riscontro anche nella sentenza della Corte di Cassazione n.20162 pubblicata il 13/07/2018. Nel caso di specie una condòmina, nella qualità di proprietaria di locali adibiti ad uso commerciale, citava in giudizio il Condomìnio contestando l'erroneità nella ripartizione delle spese, relative alla richiesta di risarcimento dei danni avanzata da un'altra condomina per la propria abitazione, a seguito di infiltrazioni causate da agenti atmosferici. In appello il giudice evidenziava che le infiltrazioni avevano richiesto un intervento di manutenzione straordinaria di rifacimento delle facciate esterne considerate condominiali e necessariamente comuni a tutti i condomini. Avverso tale decisione la soccombente ricorreva in Cassazione denunciando la nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell'art.1117 c.c., in merito all'individuazione del muro perimetrale come parte comune dell'edificio, ribadendo l'autonomia dei propri appartamenti rispetto a quelli sovrastanti, anche se inseriti nella medesima struttura portante in cemento armato. Deduceva, inoltre, la falsa applicazione dell'art.1123 c.c. in merito al riparto delle spese di ripristino della facciata così come l'obbligo risarcitorio per i danni causati a tutti i condomini in proporzione alle quote millesimali. La Corte Suprema ha ritenuto che la Corte territoriale abbia correttamente applicato i principi in materia di ripartizione delle spese condominiali, avendo affermato che "i muri perimetrali dell'edificio in condomìnio, anche se non hanno funzione di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, pertanto sono da considerare comuni a tutti i condòmini". In conclusione, i giudici di legittimità hanno riconosciuto che << il muro perimetrale è da considerarsi muro comune perché delinea la sagoma dell'edificio e ne assicura la fruibilità abitativa e la conservazione da agenti atmosferici. Esso può essere portante, ossia maestro ma anche se privo di tale funzione strutturale non ne è esclusa la comproprietà per essere, comunque, condominiale>>. Essi, pertanto, hanno ritenuto corretta la ripartizione delle spese condominiali ai fini del ripristino delle facciate e del risarcimento dei danni cagionati al condòmino danneggiato, e perciò il ricorso è stato rigettato.