Locazione: come vanno ripartite le spese?

 Inquadramento normativo: artt. 1576 – 1577 c.c.; art. 1609 c.c.; legge 392/78

Inquadramento sistematico: l'art. 1576 c.c. prevede, in linea generale, che "il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore".

La L. 392/78, all'art. 9 specifica che "sono interamente a carico dell'inquilino, salvo diversi accordi, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine ed alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese di portineria, salvo accordi contrari, sono a carico dell'inquilino nella misura del 90%".

La legge non specifica la casistica delle ripartizioni delle spese ma detta un principio generale; nei casi dubbi, pertanto, in caso di mancato accordo tra le parti, si dovrà far riferimento alla copiosa giurisprudenza in materia o alle tabelle redatte dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini, che ripartiscono, anche sulla scorta degli usi locali, i vari tipi di spesa.

Di seguito vengono forniti i criteri generali.

Straordinaria manutenzione: il primo criterio di ripartizione delle spese prevede che le opere di ordinaria e piccola manutenzione spettano al conduttore (cfr. artt. 1576 c.c. e art. 1609 c.c. il quale specifica che le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso), mentre quelle straordinarie al proprietario, il quale – dovendo consentire al conduttore il pieno godimento dell'immobile – deve provvedere alle riparazioni necessarie a tale scopo.

Sulla base di questo, il proprietario dovrà riparare i muri maestri, le volte, sostituire le travi, rinnovare, secondo le necessità, i tetti, i solai, riparare i cancelli, i muri di sostegno e di cinta, gli acquedotti; inoltre, poiché tutte le utilità concesse al conduttore devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento, l'obbligo delle riparazioni deve ritenersi esteso alle cantine, ai box, agli impianti dell'elettricità, dell'acqua, del gas, all'ascensore e così via.

Il proprietario è tenuto a sostenere la relativa spesa a prescindere da quale sia la causa che ha reso necessario le riparazioni, salvo che queste siano da ricondurre al fatto doloso o colposo del conduttore: in tal caso l'obbligo si trasferisce a quest'ultimo (è pacifico, infatti, che il conduttore è tenuto a riparare i danni e il deterioramento provocati dall'uso o dalla mancata comunicazione al proprietario di situazioni che hanno causato o aggravato il danno correlato all'intervento di straordinaria manutenzione).

I danni arrecati a terzi, come infiltrazioni nell'appartamento sottostante, causati dalla perdita di uno scarico, sono a carico del proprietario.

 Riparazioni dovute a usura o vetustà: ai sensi dell'art. 1609 c.c. le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, ma non anche quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Ne deriva che sul conduttore gravano tutte le riparazioni rese necessarie dall'uso della cosa o da una cattiva manutenzione ordinaria, ma non anche quelle dovute a vetustà o caso fortuito.

Si ha caso fortuito quando si verifica un evento imprevedibile che genera un danno al bene che viene locato; la vetustà è l'invecchiamento delle cose che precede la rottura e quindi la riparazione.

Nei casi in cui sia difficile determinare se la riparazione è conseguenza della vetustà o di semplice usura, bisogna vedere quale sia l'utilizzo fatto dei locali; quando neppure questo criterio consente di stabilire di chi sia la competenza, la spesa spetta al conduttore.

Ad ogni modo, è possibile ricorrere agli usi locali, essendo lo stesso art. 1609 a farvi rinvio; in alternativa è possibile far riferimento a precedenti pronunce giurisprudenziali.

Spese condominiali: per le stesse vige il criterio generale di distinzione relativo alle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria riferite alle parti comuni dell'edificio, con la conseguenza che spettano all'inquilino le spese condominiali comuni, al proprietario quelle in modo più diretto alla manutenzione dell'abitazione.

Così, il conduttore dovrà sostenere tutte le spese di gestione ordinaria degli spazi comuni, quali: le spese legate al condizionamento, al riscaldamento, alla fornitura di acqua, energia elettrica e gas; quanto dovuto per i servizi di pulizia delle parti comuni e le utenze audio-video e telefoniche; i costi di piccola manutenzione sugli apparecchi di servizio, di riscaldamento e condizionamento; le spese dovute alla manutenzione dell'ascensore e alla riparazione dell'impianto elettrico (prese, interruttori, lampadine, ecc.), dell'impianto idrico (rubinetteria, scarichi, ecc.); il mantenimento di strutture e rivestimenti (pavimenti, pareti, soffitti); le spese di riparazione per normale deterioramento del bene.

Sono a carico del proprietario – oltre alle spese dovute a riparazioni di cose comuni vetuste e a quelle determinate per caso fortuito – tutto quanto dovuto in conseguenza di eventi non programmati e imprevedibili e comunque non dipendenti dall'ordinaria manutenzione; vi rientrano, quindi, le spese dovute al rifacimento degli impianti e delle facciate, i costi da sostenere per adeguamento dell'immobile a nuove normative e per la messa in conformità dell'immobile alle normative vigenti.

 Tabelle oneri accessori: si tratta di tabelle – relative alla ripartizione tra conduttore e locatore degli oneri accessori – concordate dalle organizzazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari e registrate presso l'Agenzia delle Entrate; le tabelle elencano le diverse categorie di spese prospettabili, indicando per ciascuna voce se la spesa è a carico del conduttore o del locatore.

Le tabelle, che si ispirano ai principi di equità, per essere vincolanti devono essere recepite dai regolamenti condominiali e richiamate espressamente nei contratti di locazione; qualora il caso concreto non sia indicato nelle medesime tabelle si ricorre alle norme di legge e agli usi locali.

Diritti del locatore: quando si eseguono opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità o importanti ed improrogabili opere necessarie per conservarne la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

Il locatore, in ogni caso, è sempre legittimato a chiedere di visionare la documentazione che certifichi le spese a suo carico.

Obblighi del locatore: in relazione alle spese di pertinenza del conduttore inerenti alle parti comuni del condominio, in caso di inadempimento dell'inquilino, spetta al proprietario pagare le quote dovute al condominio, rivalendosi sull'inquilino che avrà 60 giorni per sanare.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione; il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle stesse.

Persistendo il mancato pagamento per oltre due mensilità, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto.

Diritti del conduttore: l'inquilino che, viceversa, sia stato costretto ad affrontare spese per riparazioni urgenti di competenza del locatore, può chiederne il rimborso comunicando e documentando prontamente i costi sostenuti.