Locazione di immobili ad uso abitativo: tipologie, disciplina e modelli di redazione

Inquadramento normativo: legge 431/98; D.M. 5 marzo 1999; D.M. 30 dicembre 2002; D.M. 16 gennaio 2017

Contratti ad uso abitativo: è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (locatario o conduttore o inquilino) un immobile in cambio di un determinato corrispettivo e per un certo periodo di tempo, al termine del quale il bene deve essere restituito nel medesimo stato iniziale.

Le parti possono concordare il contratto più adatto alle rispettive esigenze, in particolare valutando gli aspetti della durata e del corrispettivo, la suddivisione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione e degli oneri accessori, i termini della disdetta e le modalità di esercizio del recesso.

Il contratto di libero mercato di cui all'art. 2 comma 1 lg. 431/98 si basa sulla libera contrattazione delle parti, ha durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo, la determinazione del canone di affitto è rimessa alle parti.

Contratti a canone concordato: è un tipo di contratto di locazione previsto dall'art. 2 comma 3 lg. 431/98 nel quale il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sono definite facendo riferimento a quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Può essere stipulato solo per gli immobili destinati ad uso abitativo.

La durata più comune di questa tipologia di contratti è 3 + 2 anni; è possibile stipulare contratti a canone concordato di durata maggiore, con la facoltà – espressamente prevista da taluni accordi territoriali – di incrementare il canone di locazione stabilito dall'accordo stesso applicando, per ciascun anno in aumento, una determinata misura percentuale.

Per la determinazione del canone bisogna consultare i relativi accordi territoriali che prevedono le fasce di oscillazioni dei canoni per valori al metro quadro mensile.

Per la redazione del contratto bisogna far riferimento, pena nullità, ai modelli di contratto predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con D.M. del 16 gennaio 2017 (in allegato). 

​Il DM 16 gennaio 2017 prevede che le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

Con risoluzione n. 31 del 20 Aprile 2018, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che per i contratti di locazione a canone concordato "non assistiti" (conclusi cioè senza l'intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l'acquisizione dell'attestazione rappresenta elemento necessario per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie, in quanto certifica che il contenuto economico e normativo del contratto di locazione sottoscritto a canone concordato è conforme a quanto previsto dall'accordo territoriale.

Contratto transitorio: previsto dall'art. 5 comma 1 lg. 431/98 si caratterizza per la durata e per le esigenze in relazioni alle quali il contratto è stipulato.

Il contratto non può essere inferiore ad un mese né superiore a 18 mesi: un contratto transitorio stipulato per un periodo inferiore a 30 giorni sarà automaticamente prorogato a questo termine, così come un contratto stipulato per un periodo superiore ai 18 mesi si intenderà rescisso alla scadenza del diciottesimo mese. A differenza di altri contratti di locazione, i contratti transitori non possono essere rinnovati.

È necessario che il contratto sia stipulato per soddisfare le esigenze dei proprietari e /o dei conduttori per fattispecie che vengono definite dalla contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative; siffatte esigenze, oltre ad essere indicate nel contratto, vanno provate con idonea documentazione da allegare allo stesso. Se nel contratto non viene indicata quale è l'esigenza che giustifica il ricorso a tale forma di locazione, il contratto si trasforma automaticamente in un contratto ordinario di quattro anni, rinnovabili per altri quattro anni; analoga trasformazione si ha qualora, nel corso della durata del contratto, venga meno l'esigenza transitoria

In linea di massima, il canone di locazione per i contratti transitori è definito in maniera libera tra il conduttore ed il locatore; è tuttavia possibile, nei Comuni ad alta tensione abitativa(quali, ad esempio Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari e Palermo) stipulare contratti transitori a canone concordato applicando variazioni fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi definiti negli accordi territoriali per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali.

Il contratto di locazione può essere redatto utilizzando il modello contenuto nell'allegato b) del D.M. 16 gennaio 2017 (in allegato).

 Contratto a studenti universitari: previsto dall'art. 5 comma 3 lg. 431/98, è un contratto di locazione che si caratterizza per la durata transitoria e per la condizione del conduttore, che deve essere uno studente il quale destinerà l'immobile a sua abitazione durante gli studi universitari.

Il contratto – che può essere firmato anche dai genitori per conto dei figli – deve, pena l'invalidità, rispettare due condizioni fondamentali: lo studente deve avere la residenza in un Comune diverso da quello in cui frequenta l'università (tale circostanza deve emergere chiaramente dal contatto) e l'immobile concesso in locazione deve trovarsi in un Comune ove ha sede l'università o un corso universitario distaccato o in un Comune limitrofo.

Il contratto deve essere circoscritto alla durata del percorso universitario e, per legge, non può essere inferiore a sei mesi e superiore a trentasei; è prevista la nullità della clausola che prevede un arco temporale differente e, in tal caso, si applica la sostituzione automatica della durata definita dal legislatore.

Il canone di locazione può essere liberamente contrattato dalle parti; in alternativa, se si vuole aderire al canone concordato, bisogna adeguarsi ai parametri fissati dagli accordi locali che tengono conto dei valori per aree omogenee ed eventuali zone determinate; è comunque possibile adeguarne l'importo sulla base dell'effettiva durata del contratto, della presenza di clausole particolari o in caso di arredamento.

Il contratto di locazione per studenti universitari può essere redatto utilizzando il modello contenuto nell'allegato c) del D.M. 16 gennaio 2017 (in allegato).

Registrazione: tutti i contratti di locazione, se hanno durata superiore a 30 giorni, vanno registrati presso l'Agenzia delle entrate.

Il termine per provvedervi è di 30 giorni, avendo cura di effettuare il versamento dell'imposta di registro e il pagamento di una marca da bollo da 16 euro ogni 4 pagine di contratto.

Sul piano civilistico un contratto di locazione non registrato, al pari di un contratto stipulato in forma orale, è un contratto nullo: ne deriva che il locatore, che intenda agire in giudizio per il recupero dei canoni di locazione scaduti e non pagati o per sfrattare l'inquilino, non può ottenere né un decreto ingiuntivo né la convalida dello sfratto per morosità, ma deve agire con un giudizio ordinario per ottenere il solo rilascio dell'immobile per occupazione senza titolo.

L'inquilino, al contrario, può ottenere la restituzione dei canoni corrisposti al locatore per tutto il periodo in cui il contratto di locazione non è stato registrato ed è libero di lasciare l'immobile in qualsiasi momento senza obbligo di preavviso scritto; può anche ottenere la trasformazione del contratto di locazione non registrato in un regolare contratto (quattro + quattro), con l'applicazione di un canone di affitto agevolato – e molto più basso rispetto a quello originariamente concordato tra le parti – pari a tre volte la rendita catastale, con l'adeguamento, a partire dal secondo anno, in base al 75% dell'Indice dei prezzi al consumo (Istat).