Canone di locazione e aumento dopo la stipulazione del contratto

Nel nostro ordinamento la locazione di immobili da destinare ad uso abitativo è regolata dalla Legge n. 431/1998. Essa consente di addivenire alla stipula del contratto di locazione attraverso due diverse ed alternative modalità: la locazione a canone libero e quella a canone concordato.

Per quanto concerne la prima modalità di stipulazione contrattuale, la locazione a canone libero, la legge prevede un minimo indefettibile di durata del rapporto locatizio, fissato in 4 anni, più ulteriore proroga di 4 anni in caso di assenza di comprovate esigenze del locatore, tipizzate tassativamente dalla stessa legge (c.d. contratto 4+4).

Analogamente il legislatore ha predisposto le medesime garanzie alla seconda modalità contrattuale, ossia la locazione a canone concordato, che fonda la propria ragion d`essere nell`esistenza e nell`applicazione degli accordi territoriali siglati tra le associazioni dei proprietari e le associazioni dei conduttori. La durata minima di tali contratti è di 3 anni con possibilità di proroga biennale (c.d. contratto 3+2).

Relativamente al contratto di locazione a canone libero, tale divieto può desumersi dalla lettura della seconda parte del comma prima dell`art. 2 della Legge n. 431/1998, dove si asserisce testualmente che:

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Inoltre, la disposizione richiama la "seconda scadenza" del contratto, ossia lo spirare del secondo quadriennio, per consentire l`attivazione di una procedura di rinegoziazione a nuove condizioni o per la rinuncia al tacito rinnovo. Vi è in capo al locatore, l'impossibilità di un in aumento in itinere del canone antecedentemente pattuito. 

Un aumento del canone potrebbe esserci solo ed esclusivamente attivando la procedura di rinegoziazione alla seconda scadenza contrattuale, laddove venga accettata dal conduttore, o addivenendo ad una risoluzione del rapporto locatorio e conseguente stipulazione di un nuovo contratto con un importo maggiore a titolo di canone.

Vi è però un'ipotesi ove il locatore è legittimato a richiedere un incremento del canone precedentemente concordato con il conduttore. Si tratta dell'aggiornamento ISTAT da addizionare al canone concordemente pattuito per far fronte all'eventuale svalutazione monetaria intercorsa. Questo corrisponderà all'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (FOI), e potrà corrispondere al 100% del valore di tale indicizzazione.

Nel contratto di locazione ad uso abitativo potrà, dunque, essere compresa la clausola inerente all'aggiornamento annuale del canone di locazione in base all'indice ISTAT e tale predetto aggiornamento potrà essere effettuato automaticamente, senza previa richiesta esplicita del locatore, quando tale modalità sia espressamente menzionata nel contratto. In questa ipotesi, dunque, il locatore è legittimato a pretendere un importo maggiore rispetto a quanto statuito e pattuito concordemente, a titolo di canone, nel contratto di locazione.