Cedolare secca e locazioni brevi

Riferimenti normativi: Artt.1571 e segg. c.c. - L. n.217/1983 - D.L. n. 50/2017 – D.lgs. 14/3/2011 n. 23, art. 3 comma 4 - L. 30/12/2018, n. 145 (in vigore dall'1/1/2019).

Focus: Sempre più frequente nel mercato immobiliare è il ricorso a locazioni brevi ad uso turistico da parte di proprietari di immobili che vengono utilizzati, in particolar modo, come casa vacanze. Se la durata della locazione turistica è inferiore ai 30 giorni il contratto non deve essere registrato. Ciò consente ai proprietari di omettere di dichiarare il reddito in tal modo percepito. Per questo motivo il legislatore ha regolamentato fiscalmente questa attività con il D.L. n.50/2017, convertito in L. n.96/2017, dando una definizione più precisa di locazione turistica e dei servizi connessi e introducendo una serie di obblighi a carico degli intermediari immobiliari, come airbnb, booking, ecc.

Principi generali: Si intende per casa vacanza, secondo l'art.53 del codice del turismo, un immobile (di solito un appartamento, una villa o una porzione di villa) locato dal proprietario ai turisti per un periodo che può essere molto breve: per pochi giorni, al massimo un weekend; breve, fino a un mese; medio lungo, da un mese fino ad un massimo di tre mesi. Il contratto di locazione transitoria per finalità turistica (L. n.431/1998 art.1,comma 2) è sottoposto alla disciplina civilistica dettata per le locazioni in generale (art.1571 ss.). Circa la durata del contratto la puntuale regolamentazione della materia è demandata alle leggi regionali che fissano i termini minimo e massimo di durata delle locazioni abitative per finalità turistiche.Se l'affitto dura anche meno di 7 giorni si chiama "short lets" e, in tal caso, non si è obbligati a stipulare un contratto scritto, anche se è indispensabile stipulare un'assicurazione di responsabilità civile per tutelare i danni in cui possono incorrere gli ospiti e la casa vacanze. 

Stipula del contratto: chiarimenti Circolare Agenzia delle entrate n.24/E del 12/10/2017. 

Solo se l'affitto supera i 30 giorni è necessario stipulare un contratto scritto, registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate e pagare l'imposta di registro, se non è possibile optare per la cedolare secca nella misura del 21% del canone pattuito, e presentare denuncia all'autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore.Comunicazione, quest'ultima, che può essere effettuata anche tramite raccomandata A/R. Invece, se il conduttore è un cittadino extracomunitario la denuncia all'autorità di pubblica sicurezza va fatta, sempre entro 48 ore, indipendentemente dalla durata del contratto e allegando il permesso di soggiorno. Nel caso in cui tale attività di locazione si protrae nel tempo, con una stabile organizzazione, ed è inerente a tre o più case o appartamenti, senza offerta di servizi centralizzati, essa si configura come attività imprenditoriale. In tal caso, secondo la legge quadro sul turismo n.217/1983, è necessario aprire la partita IVA ed è possibile affittare fino a tre case vacanze per non più di tre mesi consecutivi. Inoltre, è necessario richiedere l'autorizzazione al Comune, comunicare il listino prezzi alle autorità competenti, e vi è l'obbligo di dichiarare nel modello Unico i canoni percepiti dalla locazione turistica tra i redditi occasionali, se il periodo di affitto è inferiore a 30 giorni, tra i redditi dei fabbricati per periodi superiori al mese. I costi della registrazione e il pagamento delle imposte di locazione da versare saranno suddivisi tra il locatore e l'affittuario al 50%. 

Regime fiscale agevolato: cedolare secca. Il regime agevolato consente di applicare ai redditi derivanti da locazione (ai sensi dell'art. 3 del D.Lgs. n.14 marzo 2011, n.23) una imposta sostitutiva del 21% (ovvero del 10% in presenza di locazioni a canone concordato), in luogo dell' Irpef. 

Al fine di incoraggiare la dichiarazione del reddito percepito con la locazione breve, il legislatore ha esteso il regime della cedolare secca ai redditi derivanti da tale locazione.Il decreto-legge n. 50/2017, art.4, ha previsto, in pratica, per le locazioni turistiche brevi di immobili ad uso abitativo, stipulate da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on-line, la possibilità di optare per l'applicazione della cedolare secca con aliquota al 21 per cento sui redditi da esse derivanti. Nel caso in cui non è prevista la registrazione del contratto di locazione (locazioni di durata inferiori a 30 giorni), l'opzione può essere manifestata in sede di dichiarazione dei redditi. Se, invece, è prevista la registrazione del contratto (locazioni di durata superiore a 30 giorni), l'opzione per la cedolare secca deve essere dichiarata in tale sede e ciò al fine di beneficiare dell'esenzione dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo.

Disciplina fiscale specifica a carico degli intermediari immobiliari è stata introdotta con la stessa legge: Se il contratto di locazione di durata inferiore a 30 giorni è concluso tramite intermediari immobiliari, cioè agenzie o portali internet come Airbnb, Expedia, booking, qualora questi incassino i canoni o i corrispettivi relativi, diventano sostituti di imposta e sono obbligati a trattenere la ritenuta del 21%, al momento del pagamento, e di riversarla, poi, allo Stato. 

L'aliquota del 21% va applicata sull'intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore, inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dello stesso locatore all'intermediario e senza l'abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinario dei canoni di locazione. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente al conduttore o al locatore, non viene assoggettata a ritenuta.Comunque, la ritenuta effettuata sarà a titolo d'imposta se il locatore ha optato per la cedolare secca, altrimenti sarà a titolo d'acconto. Riguardo tali obblighi degli intermediari immobiliari, l'Autorità garante della concorrenza e del mercato il 24 novembre 2017 ha trasmesso una segnalazione al Parlamento evidenziando profili di impatto restrittivo della concorrenza: << l'obbligo fiscale inerente all'assunzione della qualità di sostituto d'imposta, infatti, rappresentando un ulteriore onere amministrativo non direttamente collegato con l'attività d'impresa svolta dagli operatori del settore, è ritenuto suscettibile di disincentivare gli intermediari dal mettere a disposizione dei conduttori forme di pagamento digitale sulle proprie piattaforme >>.