Locazione turistica degli immobili e adempimenti fiscali

Riferimenti normativi: Artt.1571 e seguenti codice civile

Focus: La locazione di immobili per finalità turistiche consiste nella locazione sporadica di immobili arredati, siano essi appartamenti, case, ville, per soggiorni brevi, solitamente di durata inferiore a 30 giorni e non superiore complessivamene a tre mesi l'anno. Data la brevità dei soggiorni tale locazione non è soggetta alle regole previste per la locazione generale ma lasciata alla discrezionalità delle parti nella ricerca dell'accordo più conveniente.

Principi generali: La locazione di immobili con finalità turistiche è un particolare contratto di locazione, definito come "Contratto di Locazione Transitoria per Finalità Turistica", caratterizzato da una durata limitata nel tempo. La locazione turistica è principalmente destinata a soddisfare le esigenze dei turisti o dei viaggiatori che cercano un alloggio temporaneo durante un viaggio o è collegabile ad un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria. Tale locazione è regolata dal Codice Civile e dal Codice del turisno (d.lgs n. 79/2011). Le Regioni, però, avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, possono prevedere per questo tipo di locazioni alcune limitazioni volte a definire con maggior precisione il confine tra chi effettua questo tipo di attività a livello professionale e tra chi invece trae vantaggio esercitando un semplice diritto di proprietà. Le Province o Regioni possono inoltre richiedere a fini statistici l'invio delle presenze e i Comuni, previa apposita delibera, possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno. 

Il Codice del turismo distingue diverse tipologie di locazione turistica: affittacamere, bed & breakfast, unità abitative ammobiliate ad uso turistico. Le affittacamere sono "strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso immobile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari" (articolo 12, comma 2, codice del turismo). Bed & breakfast sono "strutture ricettive a conduzione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parte della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi" (articolo 12, comma 3, codice del turismo). Infine, le unità abitative ammobiliate ad uso turistico, sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale, sono "le case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a 7 giorni e non superiore a 6 mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero" ( articolo 12, comma 5, codice del turismo).

Obblighi del locatore: L'art.13-ter del D.L.n.145/2023, convertito nella L.n.191/2023, ha dettato gli obblighi cui è soggetto il locatore o il titolare della struttura turistica-ricettiva al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell'amministrazione statale, regionale e locale, la sicurezza del territorio, e per contrastare forme irregolari di ospitalità. È stata prevista, in particolare, l'assegnazione di un codice identificativo nazionale (CIN) per le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, per quelle destinate alle locazioni brevi ex art.4 D.L.n.50/2017, e per le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, come individuate dalle norme regionali sul turismo. 

Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo ad istanza (presentata in via telematica) del locatore o del titolare della struttura ricettiva. Il CIN deve essere esposto all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Inoltre, deve essere indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Alla domanda online dovrà essere allegata una dichiarazione sostitutiva attestante i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura, e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di sicurezza specificati nel comma 7 dell'art.13-ter del citato decreto. Infatti, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibile e del monossido di carbonio, nonché di estintori portabili ubicati in posizioni accessibili e visibili. Infine, coloro che, direttamente o tramite intermediari, esercitano l'attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale sono soggetti all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive del comune nel cui territorio è svolta l'attività. Il mancato rispetto di tali obblighi comporta delle sanzioni. In particolare, la locazione degli immobili senza CIN comporta una multa da 800 a 8mila euro, a seconda delle dimensioni dell'immobile, e la mancata esposizione del CIN comporta una sanzione da 500 a 5mila euro. Per chi esercita l'attività di affitto turistico in forma imprenditoriale senza rispettare i requisiti di sicurezza incorre in una multa che va da 600 a 6mila euro per ogni violazione accertata. Se manca la SCIA nei casi in cui è richiesta (attività imprenditoriale) la sanzione varia da 2mila a 10mila euro. La differenza tra locazione ad uso turistico e strutture ricettive è data dall'offerta o meno di servizi, in quanto la locazione di immobili ad uso turistico, contrariamente alla struttura ricettiva, non prevede pulizia giornaliera, cambio di biancheria, pasti. Il proprietario ha l'obbligo di consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione e deve darne comunicazione, nota anche come "denuncia antiterrorismo", all'autorità locale di Pubblica sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell'immobile. In quanto agli adempimenti fiscali va precisato che gli accordi di locazione turistica possono essere conclusi direttamente dalle parti, o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici, e, trattandosi di locazione saltuaria, non è necessario che le parti stipulino un contratto in forma scritta. La durata dell'accordo ed il canone sono liberamente concordati dalle parti che stabiliranno autonomamente anche le condizioni di pagamento e se il soggiorno ha una durata inferiore a 30 giorni il contratto non va registrato e il proprietario dell'immobile non è tenuto ad aprire la partita IVA, a meno che si tratti di locazione che si protrae nel tempoin presenza di una stabile organizzazione, avente ad oggetto tre o più case o appartamenti, configurabile come attività imprenditoriale. Infine, il canone per le locazioni brevi percepito dal locatore costituisce un reddito che è soggetto a tassazione Irpef. Il reddito rientra nella categoria dei redditi fondiari e può essere soggetto alla cedolare secca, che è un'imposta che sostituisce l'Irpef, le relative addizionali, e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo applicando un'aliquota del 21%.