Terrazza a livello ad uso esclusivo e danni da infiltrazioni nei box sottostanti

Riferimenti normativi: Artt.1117 - 1125 – 1126 c.c.

Focus: In ambito condominiale chi risponde dei danni arrecati ai garage sottostanti scaturenti da infiltrazioni della terrazza a livello ad uso esclusivo?

Principi generali: Per stabilire se la responsabilità dei danni da infiltrazione incombe sul condominio o solo sul proprietario della terrazza a livello ad uso esclusivo è necessario precisare che la terrazza a livello è spesso equiparata al lastrico solare in quanto entrambe sono superfici scoperte della struttura di un edificio. Tuttavia è dalla loro funzione che dipende l'applicazioni di diversi articoli del codice civile al fine della ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione attribuibili ai condòmini. I lastrici solari sono da intendersi come "superfici terminali dell'edificio che hanno preminente funzione di copertura-tetto, di protezione dell'edificio stesso, oltre ad eventuali funzioni utili ma accessorie, come spazio praticabile a usi diversi; essi possono essere costituiti anche da terrazze a livello di appartamenti, purché esplichino la funzione prevalente di copertura dei piani sottostanti" ( Cass. n.3672/1997). In tal caso sia il condomìnio che il proprietario, o l'usuario, esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello di appartamenti con funzione di copertura dei piani sottostanti, in quanto custode del bene, rispondono, ai sensi dell'art.2051 cod. civ., dei danni da infiltrazione di acqua nell'appartamento sottostante il lastrico o la terrazza a livello. Sussiste, perciò, concorso di responsabilità tra condòmino e condomìnio, salvo prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro. Ciò comporta che le spese di riparazione o di ricostruzione incombono per un terzo sul proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza), e per i restanti due terzi sul condomìnio, ex art.1126 c.c.( Cass.SS.UU. sent. n.9449/2016; Cass.sent. n.64/2013; Cass.,sez.VI civ., Ord. n.1188/2019).

La terrazza a livello, invece, non può dirsi lastrico solare, non essendo posta sulla sommità dell'edificio ma al piano rialzato, e, quindi, non avente funzione né di copertura del fabbricato né rientrante tra le parti comuni, ai sensi dell'art.1117 c.c. La Corte di Cassazione con Ordinanza n. 16625, depositata il 20 Giugno 2019, ha affermato che non vi è responsabilità del condomìnio per la mancata manutenzione del terrazzo e dei conseguenti danni derivati da infiltrazioni nei locali sottostanti, qualora la terrazza a livello funga da copertura di un unico locale sottostante alla stessa, costituente corpo di fabbrica distaccato dall'edificio condomìniale principale. Pertanto, su chi ricadrebbe la responsabilità nel caso in cui le infiltrazioni alle autorimesse sottostanti dovessero nascere da un cortile-giardino di proprietà esclusiva e come andrebbero ripartite le spese di manutenzione? La Corte di Appello di Roma, con la sentenza n.1792 del 9/3/2021, si è pronunciata in merito al caso in cui in seguito ad infiltrazioni, derivanti da una terrazza a livello di un appartamento in condomìnio, su due box di proprietà di soli due condòmini, l'assemblea condominiale aveva deliberato che le spese derivanti dal rifacimento e manutenzione della terrazza ad uso esclusivo dell'appartamento fossero ripartite tra il proprietario della terrazza e i proprietari dei box, ai sensi dell'art.1125 c.c. Il proprietario della terrazza a livello impugnava la detta delibera ritenendo che le spese dovessero essere ripartite tra i condòmini ai sensi dell'art.1126 c.c. Il giudice di prime cure accoglieva le sue doglianze e annullava la delibera assembleare poiché riteneva il bene in questione un lastrico ad uso esclusivo della condòmina. Il condomìnio impugnava la sentenza in secondo grado e chiedeva il rigetto delle domande attoree ritenendo la fattispecie non rientrante nel disposto dell'art.1126 c.c.. 

Secondo la tesi del condomìnio, infatti, è applicabile nel caso di specie l'art.1125 c.c. non essendovi responsabilità del condomìnio per le infiltrazioni dal terrazzo che svolge funzione di copertura dei due box. La Corte di Appello attraverso l'analisi concreta della posizione della terrazza a livello dell'appartamento, situato ad un piano rialzato al piano terra del condominio ed al livello della strada, circondato da un giardino di sua proprietà che non è parte terminale e di copertura dell'edificio, ha ritenuto che non è corretta l'applicazione dell'art.1126 c.c. Ciò in quanto la parte dell'appartamento in questione non ha la funzione di copertura degli immobili di tutti i condòmini ma solo di due box di proprietà esclusiva di due condòmini. Ha ritenuto, perciò, che, ai fini della suddivisione delle spese, sussistono i presupposti per l'applicazione analogica dell'art.1125 c.c., come applicato nella delibera condominiale, il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte superiore della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l'uso esclusivo della stessa, abbia reso necessaria la manutenzione, verificandosi, in tal senso, un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 comma 2, c.c. ( Cass. civ., sez. II, 28/05/2019, n. 14511). La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 1869 del 3 febbraio 2023 con la quale il Tribunale ha ritenuto che il criterio di suddivisione delle spese per gli interventi necessari dovesse essere risolto secondo la disciplina prevista dall'art. 1125 c.c. che prevede l'addebito a carico del proprietario esclusivo del giardino-cortile la spesa per copertura del pavimento e a carico del proprietari dei garage le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Infine, la Corte di Appello di Genova con sentenza n.195 del 3 aprile 2024 ha affermato che se la terrazza è ampia ma non protegge i piani sottostanti non è bene comune e non trova applicazione una ripartizione spese diversa da quella che vede il complessivo ammontare a carico del proprietario.