Attività di affittacamere: cos'è e quando è possibile svolgerla in condominio?

Inquadramento normativo: L. n. 1111/39 del 16 giugno 1939; D.p.r. n. 917/86 del 22 dicembre 1986.

Chi sono gli affittacamere? Gli affittacamere sono dei privati che forniscono alloggio, dietro pagamento. Essi mettono a disposizione, a tale scopo, non più di quattro stanze arredate con numero massimo di sei letti. Per essere qualificati affittacamere non si deve essere titolari di un'azienda alberghiera.

Attività affittacamere non professionale: Nel caso in cui i privati esercitino l'attività di affittacamere occasionalmente, tale attività si definisce non professionale. Per tale motivo non è necessario aprire la partita iva, essendo sufficiente solo la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). I compensi percepiti per l'attività di affittacamere non professionale rientrano nella categoria di redditi diversi ex art. 67 D.P.R. n. 917/86.

Attività affittacamere professionale: Nel caso in cui i privati esercitino tale attività abitualmente, allora essa si definisce attività di affittacamere professionale. In questa ipotesi, sarà necessario aprire la partita iva e i compensi percepiti per tale tipo di attività rientreranno nella categoria di redditi di impresa.

Differenza tra attività di affittacamere e locazione: L'attività di affittacamere si differenzia dalla locazione in quanto essa prevede:

• oltre alla cessione in godimento del locale arredato, provvisto delle relative somministrazioni (acqua, luce, gas...),
• anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. (Cass.22665/2010; Cass. 5632/1993; Cass. 17167/2002; Cass. 755/1991 Tribunale Milano Sez. XIII, Sent., 22-02-2018).

In difetto della prestazione di detti ulteriori servizi, la cessione non può essere ricondotta nell'ambito dell'attività di affittacamere, con l'ovvia conseguenza che sarà assoggettata alla disciplina della locazione ad uso abitativo (Cass.22665/2010; Cass. 5632/1993; Cass. 17167/2002; Cass. 755/1991, richiamate da Tribunale Milano, sentenza del 22 febbraio 2018). E ciò in considerazione del fatto che nella locazione la relazione tra il locatore e il conduttore si esaurisce nella conclusione del contratto stesso. In buona sostanza, tra i contraenti non esiste un rapporto riconducibile alla nozione di ospitalità (che, invece, caratterizza l'attività di affittacamere) e il locatore resta estraneo dalla vita del conduttore, non essendo tenuto a fornire gli ulteriori servizi sopra menzionati (Tar Toscana, n.1826/2000, richiamato da Tribunale Milano, sentenza del 22 febbraio 2018).

Attività di affittacamere e condominio: Il regolamento di condominio di natura contrattuale può contenere clausole che vietino di destinare gli immobili ad attività di affittacamere. Questo tipo di restrizione comporta una limitazione alle facoltà inerenti la proprietà esclusiva (Cass. 16832/2009 richiamata da Tribunale Milano, sentenza del 22 febbraio 2018). Per tale motivo, le clausole in questione devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco affinché non lascino alcun margine d'incertezza sul loro contenuto e sulla loro portata (Cass. n. 23 del 07/01/2004, richiamata da Tribunale Milano, sentenza del 22 febbraio 2018). Ne consegue che se il divieto del regolamento condominiale abbia ad oggetto l'attività di pensione o locande, esso non potrà estendersi anche all'attività di affittacamere. E ciò in considerazione del fatto che l'attività di pensione o locande si differenzia da quella di affittacamere, comportando anche la fornitura di un vitto. L'estensione del divieto in questione, quindi, se attuata, sarebbe non consentita e illegittima (Cass. 16832/2009 richiamata da Tribunale Milano, sentenza del 22 febbraio 2018). 

Divieto regolamentare, attività di affittacamere e attività di bed & breakfast: Nelle ipotesi in cui il regolamento preveda esplicitamente il divieto di destinare gli appartamenti ad esercizio di locanda o affittacamere, tale divieto si estende anche all'attività di bed & breakfast. E ciò in considerazione del fatto che quest'ultima attività si caratterizza rispetto a quella di affittacamere per la prestazione di ulteriori servizi personali (quali il riassetto dei locali stessi, la fornitura della biancheria da letto e da bagno e della prima colazione); servizi, questi, che, dal punto di vista dei divieti condominiali, rendono l'attività di bed & breakfast assimilabile a quella di affittacamere (Cass. n. 704 del 2015; Cass. n. 26087 del 2010, richiamate Tribunale Milano, sentenza del 13 marzo 2018 ), condividendo con essa gli aspetti essenziali e distinguendosene soltanto per i maggiori servizi e per la più breve durata del soggiorno degli ospiti (Tribunale Milano, sentenza del 13 marzo 2018 ).

Violazione divieto regolamento condominiale: Nel caso di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale ad attività di affittacamere, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva non solo nei confronti del conduttore, ma anche nei confronti del proprietario locatore (Cass. 11859/2011 richiamata da Tribunale Milano, sentenza del 22 febbraio 2018). E ciò in considerazione del fatto che quest'ultimo, se ha locato l'immobile e il conduttore, in violazione del predetto divieto regolamentare, in detto immobile, svolge attività di affittacamere, risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art.1176 cod. civ., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. 11383/2006, richiamata da Tribunale Milano, sentenza del 22 febbraio 2018).