Compravendita di immobile, SC: “Il notaio non è tenuto a informare l’acquirente su pregiudizi futuri e ipotetici”

Con l'ordinanza n. 20297 dello scorso 26 luglio, la III sezione civile della Corte di Cassazione – chiamata a esaminare la legittimità di una richiesta di risarcimento danni avanzata contro un notaio – ha escluso che il professionista fosse responsabile per non aver informato l'acquirente di un immobile che tra le formalità pregiudizievoli derivanti dalla pregressa trascrizione di una domanda di petizione ereditaria vi potesse rientrare anche l'impugnazione del testamento con cui il dante causa acquistava la proprietà del bene oggetto di compravendita.

Si è difatti specificato che deve ritenersi estraneo all'obbligo di diligenza relativo all'attività esercitata dal notaio quello di fornire informazioni o consigli non basati sullo stato degli atti a disposizione del professionista e sulle circostanze di fatto specificamente esistenti, note o comunque prevedibili, dovendosi valutare la diligenza del notaio ex ante e non ex post, e dunque giammai sulla base di circostanze future e meramente ipotetiche.

Il caso sottoposto all'attenzione della Corte prende avvio da una richiesta di risarcimento danni avanzata da uno straniero avverso il notaio rogante di un atto di compravendita di un immobile.

In particolare, si contestava al professionista di non aver assolto ai propri obblighi professionali in relazione alle informazioni da darsi all'acquirente stipulante: difatti, sul bene trasferito allo straniero risultavano trascrizioni pregiudizievoli relative a un giudizio di petizione ereditaria svolta dall'erede - non legittimario - della proprietaria del bene, deceduta, nei confronti della convenuta venditrice che, per via testamentaria, aveva ricevuto il bene immobile oggetto di compravendita; dopo la vendita allo straniero era seguita anche la trascrizione relativa all'impugnativa del testamento olografo da parte dell'erede pretermesso. 

La Corte di Appello di Roma accoglieva la domanda dello straniero, ritenendo il notaio responsabile per non aver prestato la necessaria informativa sullo scenario dei rischi connessi alla trascrizione pregiudizievole relativa all'azione di petizione ereditaria intentata dall'erede non legittimario pretermesso, tra cui doveva ricomprendersi quello relativo alla possibile impugnazione del testamento olografo.

Il notaio proponeva ricorso per Cassazione denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1176, 2230, 2236 e 2697 c.c..

In particolare, rilevava come non poteva essergli addebitata alcuna colpa professionale, in quanto nell'atto di compravendita vi era menzione della trascrizione della domanda giudiziale inerente all'azione petitoria ed erano state date all'acquirente straniero le dovute informazioni sul punto; in relazione all'impugnativa del testamento indicato come falso, questa era stata effettuata successivamente al passaggio di proprietà, sicché al tempo del trasferimento del bene essa non poteva essere oggetto di esame da parte del notaio.

La Cassazione condivide la tesi difensiva del ricorrente.

In punto di diritto gli Ermellini ricordano come il notaio rogante deve assolvere a specifici obblighi di comportamento, tra cui svolgere l'attività accessoria di consulenza rispetto allo scopo tipico dell'atto da stipulare, assicurarsi che il cliente abbia ben compreso il contenuto del negozio che si accinge a sottoscrivere e tutte le implicazioni che ne conseguono, dissuadere i clienti dalla stipula di un atto pregiudizievole. 

Sul punto, la giurisprudenza è unanime nel ritenere che il notaio incaricato dalla redazione e autenticazione di un contratto per la compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell'atto, occorrendo che egli si interessi dell'attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, rientrando tra i suoi doveri anche quello di consiglio ovvero di dissuasione consistente nell'avvertire le parti degli effetti dell'esistenza di una trascrizione o iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto di trasferimento.

Gli Ermellini precisano, tuttavia, come i doveri di comportamento cui è tenuto il notaio non possono spingersi, pena la violazione del reciproco dovere della buona fede gravante sui contraenti, sino a richiedere al professionista il dovere di rappresentare agli stipulanti circostanze non esistenti all'epoca del rogito e relative a fatti, atti, ovvero ad azioni giudiziarie ancora non proposte (quali l'impugnazione del testamento esperita dopo l'azione di petizione ereditaria), e comunque non prevedibili al momento della stipula.

Con specifico riferimento al caso di specie, la Corte d'appello – addebitando al professionista il non aver informato il cliente su tutti i possibili rischi dell'acquisto di un bene rivendicato da un erede – ha, di fatto, ricompreso tra gli obblighi di informativa e di consulenza cui è tenuto il notaio al momento del rogito tutti gli ipotetici ed eventuali scenari di rischio correlati a una trascrizione o iscrizione pregiudizievole, quantunque essi non siano ad essa direttamente collegati.

Più nel dettaglio, la Cassazione ribadisce che il notaio non è tenuto a informare il cliente sui rischi collegati a circostanze future e meramente ipotetiche, quali ad esempio la proposizione di una querela di falso avverso il testamento olografo nell'ambito di un giudizio di petizione ereditaria avanzata da un erede non legittimario; la responsabilità è, a maggior ragione, esclusa qualora, come avvenuto nella concreta fattispecie, vi sia la chiara indicazione nel rogito, da parte del notaio, dell'esistenza di una trascrizione pregiudizievole sugli immobili oggetto di compravendita.

In virtù di tanto, la Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese.