Cappotto termico in condomìnio e studio di fattibilità

Riferimenti normativi: Artt.1120 -1137 c.c.

Focus: La realizzazione del cappotto termico di un edificio rientra tra gli interventi "principali o trainanti" che consentono di beneficiare del superbonus al 110%, cioè della detrazione fiscale per i lavori di efficienza energetica degli edifici. Prima di approvare i lavori è necessario uno studio preliminare di fattibilità per prevedere l'impatto che l'intervento avrà sull'edificio e sulle singole abitazioni, come specificato dal Tribunale di Roma con la sentenza n.17997/2020.

Principi generali: Il cappotto termico è un insieme di elementi edilizi prefabbricati che vengono posati direttamente sulla facciata dell'edificio, la cui funzione è di migliorare la coibentazione dell'edificio stesso e contenere il consumo energetico di quello stabile. Si tratta, quindi, di una innovazione perché eseguita l'opera l'edificio avrà una consistenza materiale differente dovuta all'aggiunta di componenti prima inesistenti. L'installazione di un cappotto termico esterno, in quanto innovazione, deve essere deliberata ed approvata dall'assemblea condominiale con maggioranze semplificate rispetto alle ordinarie innovazioni, ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c. In generale, prima di approvare i lavori, è necessario essere consci dell'impatto che l'intervento avrà sull'edificio e sulle singole abitazioni. In ogni caso devono essere seguite le comuni prescrizioni dettate per questo genere d'intervento. Tale installazione, quindi, non deve recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, né alterare il decoro architettonico, né rendere talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condòmino. 

Inoltre, la posa in opera di un cappotto termico dà diritto alla detrazione fiscale del superbonus al 110% per i lavori di efficienza energetica (cd. ecobonus). Le disposizioni normative in materia si affiancano a quelle già vigenti per le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus). Il Tribunale di Roma con la sentenza n.17997 del 16 dicembre 2020, pronunciandosi sull'impugnazione di alcune delibere inerenti lavori condominiali che, tra l'altro, hanno interessato il risanamento delle facciate e delle coperture condominiali, ha dichiarato la nullità, per lesione del diritto di proprietà dei condòmini, della delibera con la quale era stata approvata la realizzazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale. Ciò in quanto l'installazione del cappotto termico aveva determinato una riduzione del piano di calpestio dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari. Il caso esaminato dal Tribunale di Roma, con la citata sentenza n.17997/2020, è stato sollevato da alcuni condòmini che hanno impugnato la delibera inerente lavori condominiali con la quale l'assemblea avrebbe approvato opere non riportate nel capitolato dei lavori e la cui esecuzione avrebbe inciso sulla loro proprietà esclusiva. 

Gli stessi, in pratica, lamentavano di essere stati danneggiati dalla realizzazione del cappotto termico che avrebbe creato degli ingombri riducendo lo spazio dei loro balconi. I  giudici hanno spiegato che prima di approvare i lavori è necessario condurre uno studio di fattibilità dal quale potrebbe emergere che gli spessori del cappotto possono diminuire l'area calpestabile di balconi e spazi comuni, incidendo sulla sfera patrimoniale di alcuni condòmini. Un  previo esame tecnico di fattibilità, nel caso di specie, non era stato effettuato prima dell'approvazione dei lavori. In particolare, il consiglio dei condòmini aveva deliberato sulla base di un capitolato precedente, redatto nel 2012 che non prevedeva la realizzazione del cappotto termico, al quale erano state aggiunte delle lavorazioni. Esso, dunque, aveva dapprima deliberato di realizzare tale ulteriore opera affidando l'appalto alla ditta scelta dal condomìnio e, solo dopo l'approvazione del lavori, di cui alle delibere impugnate, il condomìnio aveva affidato l'incarico di procedere ad una valutazione tecnica di fattibilità delle opere approvate. Di conseguenza, la delibera di approvazione dei lavori di realizzazione del cappotto termico è stata dichiarata nulla perché deliberata solo dal consiglio ristretto di condòmini senza prevedere l'obbligo di sottoporre tale decisione all'assemblea condominiale.