La delibera condominiale può essere impugnata dal comodatario?

Riferimenti normativi: Art.1137 c.c.

Focus: Spesso i proprietari di unità immobiliari in condominio per venire incontro ai bisogni familiari, specie dei figli, concedono a questi ultimi l'immobile ad uso abitativo mediante la stipula di un contratto di comodato. Il comodatario che utilizza il bene può impugnare la delibera condominiale che sia lesiva nei suoi confronti? La Corte di Cassazione con Ordinanza n.28508 del 15 dicembre 2020 si è occupata della relativa tematica.

Principi generali: Il comodato, ai sensi dell'art.1803, comma 1, c.c. è il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all'altra (comodatario) un bene mobile o immobile affinché se ne serva. Può essere stipulato per un tempo determinato o può limitarsi a fissare un uso determinato, esaurito il quale l'accordo verrà meno. Il comodante rimane proprietario del bene, mentre il comodatario diventa titolare di un diritto personale di godimento e al termine del contratto è obbligato a restituirlo al proprietario nelle condizioni in cui lo aveva ricevuto. 

Per quanto riguarda i beni immobili, il comodato d'uso è simile al contratto di locazione con la sola differenza che quest'ultimo prevede il versamento di un canone periodico a titolo di corrispettivo, mentre il comodato è un contratto gratuito in quanto la causa è lo spirito di liberalità. A carico del comodatario possono essere previste solo le spese di condominio connesse all'uso dell'immobile, in quanto le stesse sono collegate al godimento e alla gestione del bene ricevuto in prestito. Pertanto, essendo i diritti del comodatario equiparati a quelli del conduttore nei contratti di locazione, per quanto riguarda la partecipazione all'assemblea condominiale deve farsi riferimento alla legge 392/78 la quale prevede all'art. 10, primo comma, che l'inquilino ha diritto di intervenire e di votare in caso di delibere che abbiano per oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento, ed, al secondo comma, che per la modifica dei servizi comuni il conduttore può soltanto partecipare ma non ha diritto di esprimere il proprio voto. Ciò detto, può il comodatario impugnare la delibera assembleare se lesiva dei propri interessi? Al riguardo si è espressa la Corte di Cassazione con Ordinanza n.28508/ 2020.

Nel caso esaminato dalla Suprema Corte due condòmini (un proprietario ed un comodatario) impugnavano una delibera condominiale nella parte in cui disponeva la rimozione dell'insegna pubblicitaria e del congegno di apertura del cancello posti su parti comuni, stante la cessazione dell'attività commerciale esercitata da uno degli attori. Il giudice di primo grado, accogliendo le eccezioni sollevate dal condominio convenuto, aveva dichiarato che uno dei condòmini non era legittimato ad impugnare la delibera in quanto mero comodatario dell'unità immobiliare, e che l'azione intentata dall'altro condòmino era improcedibile in forza della clausola arbitrale contenuta nel regolamento condominiale. Ciò veniva confermato anche dal giudice della Corte di Appello. Pertanto, i condòmini impugnavano la sentenza con ricorso in Cassazione. Sul punto relativo alla legittimazione attiva del comodatario a impugnare la delibera condominiale, la Suprema Corte ha osservato <<che, ai sensi dell'art.1137 c.c., il generale potere di impugnare le deliberazioni condominiali contrarie alla legge o al regolamento compete al proprietario della singola unità immobiliare, mentre non spetta al comodatario di un'unità immobiliare, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori (Cass. Sez. 2, 25/10/2018, n. 27162).>> Pertanto, sul punto ha ritenuto il ricorso è stato ritenuto infondato.