Abitazioni di lusso e agevolazioni, SC: “La superficie utile comprende anche murature e pilastri”.

Con la sentenza n. 19186 depositata lo scorso 17 luglio, la V sezione civile della Corte di Cassazione, pronunciandosi in merito alle agevolazioni prima casa, ha fornito importanti precisazioni su come considerare la superficie utile nel caso di abitazione di lusso, chiarendo che Ai fini della individuazione di una abitazione di lusso, nell'ottica di escludere il beneficio cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata guardando alla "utilizzabilità degli ambienti" a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" di una abitazione. Ne consegue che il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola "superficie abitabile, dovendosi il D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, art. 6, essere interpretato nel senso che è "utile" tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.

Il caso sottoposto all'attenzione della Cassazione prende avvio dall'emissione di un avviso di liquidazione e irrogazione di sanzioni con cui l'Agenzia delle Entrate chiedeva il pagamento del maggior importo dovuto per l'imposta di registro, ipotecaria e catastale in relazione all'atto di compravendita di un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa.

In particolare, con l'avviso veniva dichiarata la decadenza dalle agevolazioni fiscali, in quanto l'Agenzia del Territorio – a seguito di accertamento – aveva qualificato l'appartamento come di lusso, poiché composto da 11 vani presunti con superficie superiore a 240 mq. 

Il contribuente impugnava l'avviso dinnanzi alla C.T.P. di Roma e ne chiedeva l'annullamento eccependo che l'avviso né giustificava né rendeva comprensibile in base a quali dati o misurazioni fosse stata quantificata la superficie dell'immobile; producendo una perizia giurata, l'uomo precisava che la superficie dell'appartamento risultava essere inferiore a mq 240..

L'Ufficio, con atto di costituzione, replicava sostenendo che la perizia giurata, nel quantificare la superficie dell'appartamento, non aveva considerato le mura perimetrali e le scale interne, così come invece richiesto.

I giudici di primo e secondo grado accoglievano le istanze del contribuente, sul presupposto che per superficie utile dovesse intendersi quella effettuata attraverso misurazioni materiali delle superficie dei vani utili, cioè usabili. Tale modalità era stata rispettata dalla perizia giurata, che aveva quantificato in 237,95 mq. la superficie utile dell'appartamento, al netto delle murature portanti e divisorie, degli sguinci delle finestre.

Avverso la sentenza della Commissione Regionale di Roma, l'Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione dell'art. 1 del D.P.R. n. 131/1986, per aver la CTR escluso dal calcolo della superficie utile, le murature portanti e divisorie, nonché gli squinci delle finestre che, se correttamente inserite, avrebbero, invece, portato a superare il limite massimo di 240 mq, facendo così rientrare l'appartamento nella categoria di lusso, con conseguente inapplicabilità dell'agevolazione fiscale.

La Cassazione condivide la censura formulata dall'Agenzia. 

 In punto di diritto, i giudici di legittimità rilevano che, al fine di stabilire se un'abitazione sia di lusso – e, come tale, esclusa dai benefici prima casa – occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all'art. 6 del D.M. n. 1072/ 1969, ai sensi del quale sono considerate abitazioni di lusso le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

La giurisprudenza ha chiarito, sul punto, che viene in rilievo la sola utilizzabilità e non anche l'effettiva abitabilità degli ambienti, sicché ciò che assume rilievo - in coerenza con l'apprezzamento dello stesso mercato immobiliare - è la marcata potenzialità abitativa dello stesso, ovvero l'idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana.

Ne deriva che al fine di individuare la superficie utile per identificare le abitazioni di lusso, è irrilevante la calpestabilità dell'area in questione: la superficie utile va considerata escludendo, dal computo metrico, solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine e, in particolare, includendo nella metratura i muri, le soglie di passaggio da un vano all'altro, le nicchie, gli sguinci di porte e finestre.

La sentenza in commento rileva, infatti, come tale conclusione è avallata dallo stesso tenore letterale della norma, posto che nella formula "superficie utile complessiva" contenuta nel citato articolo 6 manca l'aggettivo "netta" che, invece, era presente nel testo della disposizione che dettava la previgente definizione delle caratteristiche delle abitazioni di lusso.

Con specifico riferimento al caso di specie, inglobando nella superficie complessiva anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre, la superficie utile dell'immobile risultava essere di oltre 240 mq, con la conseguenza che di rientrare tra quelli definiti di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, art. 6.

In conclusione, la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario del contribuente.