Sfratto per morosità, opposizione del conduttore: risoluzione e pagamento dei canoni scaduti

Inquadramento normativo: Art. 658 c.p.c.; Artt. 665-667; Art. 426 c.p.c.; Legge n. 392/1978, Legge n. 431/1998; Art. 1375 c.c.; Art. 1453 c.c.

Sfratto per morosità: In caso di locazione, il mancato pagamento del canone da parte del conduttore, alle scadenze pattuite, costituisce inadempimento contrattuale e dà diritto al locatore di agire in giudizio per intimargli lo sfratto per morosità e chiedere la sua condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere. In buona sostanza, il conduttore è convocato dinanzi al Tribunale competente e può:

• comparire e non opporsi;
• non comparire;
• comparire e opporre eccezioni non fondate su prova scritta;
• comparire e opporre eccezioni fondate su prova scritta.

Nei primi due casi, il giudice, su istanza del locatore pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio. Nelle ultime due ipotesi, se le eccezioni non sono fondate su prova scritta, se non sussistono gravi motivi in contrario, può pronunciare ordinanza di rilascio, con riserva delle eccezioni del conduttore. In ogni caso di opposizione da parte dell'intimato, il giudice dispone il prosieguo della causa secondo le formalità previste per il processo del lavoro.

Opposizione del conduttore e mancanza certificato di abitabilità: Se il conduttore si oppone allo sfratto, adducendo che il rapporto di locazione non si è instaurato validamente perché manca il certificato di abitabilità, bisogna verificare se, nel caso di specie, vi sia stata concreta utilizzazione dell'immobile da parte dello stesso conduttore. 

La mancanza di tale certificato costituisce un inadempimento del locatore, opponibile a quest'ultimo, solo quando «le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino al rilascio della predetta certificazione e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito, restando escluso il detto inadempimento allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenere la certificazione in discorso» (Cass., nn. 15377/2016; n. 13651/2014, richiamate da Cass., n. 15378/2018).

Rilascio dell'immobile e risoluzione del contratto di locazione: Nell'ipotesi in cui il conduttore rilasci l'immobile subito dopo la notifica dell'intimazione di sfratto per morosità, tale rilascio non fa venir meno l'interesse del locatore alla risoluzione del contratto di locazione. E ciò in considerazione del fatto che se quest'ultimo ha intimato lo sfratto per morosità, chiedendone la convalida, la domanda di risoluzione contrattuale, ove non formulata esplicitamente, deve essere ritenuta contenuta nella su esposta richiesta di convalida. Ne consegue che se il conduttore si oppone, malgrado il rilascio spontaneo dell'immobile, all'esito del giudizio, «il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione» (Cass. nn. 5566/1983; 3955/1978; 4776/1982, richiamate da Tribunale Roma sentenza del 31 gennaio 2018).

Pagamento delle morosità dopo la costituzione del conduttore: Se il conduttore, dopo la notificazione dell'intimazione, si costituisce ed esegue il pagamento dei canoni scaduti, tale pagamento non equivale a sanatoria. Infatti, in tali casi, trova applicazione il principio, secondo cui «si esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale». In buona sostanza, il conduttore può pagare le morosità intimate, ma questo non impedisce al locatore di proseguire il giudizio per accertare la gravità dell'inadempimento pregresso (Cass., n. 3341/2001, richiamata da Tribunale Roma, sentenza del 27 novembre 2018). 

«La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede [...] che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione» (Cass. Civ., n. 19879/2011, richiamata da Tribunale Roma, sentenza del 27 novembre 2018). L'inadempimento del conduttore, poiché il pagamento del canone costituisce l'obbligazione principale di quest'ultimo, comporta, infatti, una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, da cui discende l'interesse del locatore alla risoluzione del contratto, «in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui "in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione [...] della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone"» (Cass., n. 19652/2004, richiamata da Tribunale Roma, sentenza del 27 novembre 2018).

Contratto di locazione e fallimento: Il curatore fallimentare può recedere dal contratto di locazione stipulato dal fallito quando, alla data della dichiarazione di fallimento, detto contratto non è scaduto. In caso contrario, la prosecuzione della detenzione del bene da parte della curatela «è carente di titolo giuridico e, quindi, fonte di responsabilità extracontrattuale». Ne consegue che «il credito del proprietario dell'immobile», ove il curatore non abbia agito con dolo o colpa grave, ma spinto da necessità contingenti o da prevalenti interessi della massa, «ha natura integralmente riparatoria e non meramente indennitaria e l'obbligazione risarcitoria viene a carico del fallimento[…]» (cfr. Cass. n. 4190/98, richiamata da Cass. civ., n. 11979/2018).