Rifacimento frontalini e riparto delle spese

Riferimenti normativi: Artt.1117 - 1122 - 1123 c.c.

Focus: Il rifacimento dei frontalini ed il relativo riparto delle spese sono da tempo oggetto di pronunce giudiziarie volte ad individuare la natura condominiale o la proprietà individuale dei frontalini. Il Tribunale di Roma con la sentenza n.915/2021, affrontando il tema dell'incidenza dei frontalini sul decoro architettonico dell'edificio, ha fornito ulteriori chiarimenti circa la ripartizione delle spese di rifacimento degli stessi.

Principi generali: I frontalini rientrano tra i diversi elementi strutturali che compongono i balconi, siano essi aggettanti che incassati, e sono parti condominiali quando sono elementi estetici e di arredo alla facciata (Suprema Corte, sent. n.27415 del 27/10/2018). La facciata, quale parte presuntivamente comune dell'edificio, è destinata al servizio di tutti i condòmini. 

In quanto ai frontalini, secondo larga parte della giurisprudenza, costituiscono elemento imprescindibile della facciata poiché essi, trattandosi di elementi decorativi del balcone, assicurano l'estetica dello stabile. Indipendentemente dal tipo di balconi, tra cui rientrano anche i frontalini che sono le parti esterne degli stessi, i lavori di rifacimento strutturale di entrambi devono essere deliberati dall'assemblea e le spese relative a tali parti gravano sull'intero condomìnio e vanno ripartite per millesimi tra tutti i condòmini (Cass. sentenze n. 6624/2012 e n.10209/2015), ivi compresi i proprietari di locali ubicati al piano terreno dell'edificio (Cass. sent. n.11288, pubblicata il 10 maggio 2018). Quindi, come più volte affermato dal Tribunale di Milano, è sufficiente che i frontalini contribuiscano a segnare le linee ornamentali del fabbricato per far si che le relative spese di manutenzione siano ripartite tra tutti i condòmini. 

Al riguardo, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 915 del 19/01/2021, si è pronunciato in merito all'impugnazione della delibera assembleare da parte di due condòmini i quali contestavano che le spese da sostenere per il risanamento dei frontalini dovessero essere ripartite tra tutti i condòmini in proporzione dei rispettivi millesimi. Gli attori sostenevano che il costo dei lavori dovesse ricadere solo sui condòmini proprietari degli appartamenti muniti di balcone poiché i frontalini erano beni di proprietà esclusiva e non condominiale. Il Tribunale ha preliminarmente osservato che"in linea generale, una delibera assembleare non può attribuire i frontalini alla proprietà condominiale ovvero alla proprietà individuale dei titolari delle unità immobiliari cui i relativi balconi accedono; infatti, non compete all'assemblea decidere l'estensione delle proprietà esclusive e di quelle comuni, la quale, invece, è determinata dai titoli di acquisto, dal regolamento condominiale contrattuale, e, in mancanza di specificazioni al riguardo, dalla legge (art.1117c.c.)". Per giungere, quindi, alla corretta qualificazione dei frontalini, cioè se essi siano di proprietà individuale o condomìniale, si deve valutare in concreto il ruolo degli stessi in relazione all'aspetto architettonico del fabbricato. Nel caso di specie, perciò, il giudice ha disposto una consulenza tecnica di ufficio per accertare i presupposti che determinano la condominialità dei frontalini. Il perito ha evidenziato che "i frontalini oggetto della relazione, quali elementi di finitura caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, così come realizzata, concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate". Il Tribunale, condividendo la relazione del perito, ha rigettato il ricorso dei condòmini. Infatti, esso ha ritenuto che si può affermare la natura condominiale dei frontalini e, quindi, la legittimità della delibera impugnata nella parte in cui ha ripartito le spese del relativo rifacimento fra tutti i condòmini inproporzione del valore delle rispettive proprietà.