Spese di manutenzione delle colonne di scarico a servizio solo di alcuni condomini

Riferimenti normativi: Artt.1117 – 1123 c.c.

Focus: Tutti i condòmini devono contribuire alla manutenzione della colonna di scarico che serve solo ad alcuni appartamenti del condominio?

Principi generali: Le colonne di scarico sono le tubazioni verticali che raccolgono ad ogni piano i liquami dalle diramazioni e li convogliano nei collettori di scarico che sono le tubazioni suborizzontali di raccolta dei liquami provenienti dalle colonne di scarico che vengono convogliati nelle fogne. L'art. 1117 n.3 c.c. contiene l'elenco delle parti comuni di un edificio e afferma che "i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva". Pertanto, alla loro manutenzione devono contribuire tutti i condomini in quanto, salvo che un regolamento contrattuale disponga diversamente, si presume che le tubazioni verticali siano comuni a tutti i condomini con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi dalla colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di esclusiva proprietà (Cass. civ. sent. 583/01). 

Talvolta, quando le parti comuni degli impianti di scarico vengono utilizzate solo da alcuni condomini è difficile stabilire quali tubature siano condominiali e quali, invece, di proprietà esclusiva dell'immobile servito dalle stesse. Pertanto, al fine della ripartizione delle spese relative alla loro manutenzione è necessario valutare, di volta in volta, se esse servano l'intero fabbricato, un solo condomino, o un gruppo di condomini. In tal senso l'art.1123, comma 1, c.c. stabilisce, in generale, che il costo sostenuto per un eventuale intervento di disostruzione o riparazione delle tubature va suddiviso tra tutti i condomini serviti dalla colonna di scarico in base ai millesimi di proprietà, in assenza di diversa convenzione.Tale criterio generale in alcuni casi viene derogato e ciò si verifica quando, ad esempio, le tubature svolgano una funzione di scolo delle acque piovane e prevenzione da infiltrazioni. In questo caso, la giurisprudenza di merito ha ritenuto, richiamandosi a giurisprudenza di legittimità, che dovranno essere suddivisi tra tutti i condomini anche i costi per la manutenzione delle tubature orizzontali (Tribunale di Genova sentenza del 20/01/2011).

L'art.1123 c.c., al comma 2, precisa che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Infine, al 3°comma, la norma, facendo riferimento al condominio parziale, dispone che se la colonna di scarico serve solo una parte dei condòmini le spese per interventi di riparazione o disostruzione devono essere sostenute soltanto dai condòmini che la utilizzano e ripartite tra gli stessi sulla base dei millesimi di proprietà (Corte di Cassazione Ordinanza n. 27058/2018). Si dibatte da tempo sulla questione se la spesa per la riparazione della braga debba essere attribuita al condominio o al singolo condomino. La braga è elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale, di pertinenza del singolo appartamento, e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, ed è strutturalmente posta nella diramazione. La Corte di Cassazione, Sez. II, con Ordinanza n.15302 del 13/05/2022, si è pronunciata sulla questione nell'ambito di una controversia sorta per il rifacimento di una condotta fognaria condominiale il cui costo era stato suddiviso tra i vari proprietari. La Suprema Corte, sulla base di giurisprudenza pacifica in materia, ha ritenuto che la condotta fognaria di un fabbricato è di natura condominiale, qualunque sia l'allocazione verticale o orizzontale della tubatura, perché la condotta fognaria rientra nei beni comuni. In quanto tale, le spese di riparazione o i danni provocati dall'omessa manutenzione della condotta sono a carico di tutti i condòmini senza alcuna esclusione. Altresì, ha avuto modo di precisare che la braga serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, quindi, non rientra nella proprietà condominiale, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (Cass. sent. n. 19045 /2010 cit.; Sez. 2, Sentenza n. 5792/2005; Sentenza n. 10584 del 2012). Quindi, in caso di rottura di una braga la riparazione della stessa non deve essere a carico del condominio ma deve essere eseguita a cura e spese del proprietario dell'appartamento a cui è utile.