Qualità dell'acqua in condominio, chi è tenuto a controllarne la salubrità

Riferimenti normativi: Direttiva Unione Europea n.2015/1787/UE in materia di controlli e analisi delle acque potabili recepita con D.M. 14 giugno 2017 - D.Lgs. n.31/2001(modificato dal D.Lgs. n.27/2002) - art.1117 c.c.- art.1120 c.c.- art.1130 c.c. - art.1135 c.c.

Focus: La qualità dell'acqua erogata dai rubinetti di casa in condomìnio ha un ruolo importante per la nostra salute. Nel condomìnio il controllo sulla salubrità dell'acqua potabile incombe sull'ente erogatore o anche in capo all'amministratore?

Principi generali: Il quadro normativo sulla potabilità dell'acqua (disciplinato dal D.Lgs. n.31/2001 - in attuazione della Direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano- modificato dal D.Lgs. n.27/2002) offre definizioni molto precise in materia di distribuzione dell'acqua. In ambito condomìniale, rispetto al passato, l'affidabilità degli impianti ha assunto notevole importanza, come si evince dall'art. 1120 c.c., in materia di innovazioni, che fa riferimento alla sicurezza e alla salubrità degli impianti. In generale, l'art.1130, n.3, c.c. dispone che l'amministratore, in quanto legale rappresentante dei condòmini rispetto alle parti comuni, deve garantire " la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini ". In particolare, l'impianto idrico e i relativi collegamenti sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche (art. 1117 n. 3 c.c.).

L'acqua viene, quindi, distribuita dal gestore del servizio idrico, cioè colui che fornisce acqua a terzi attraverso impianti idrici autonomi o cisterne, fisse o mobili (art. 1, lett. c), n. 1 D. Lgs. 31/2001). Ciò premesso va individuato il soggetto su cui incombe l'obbligo di controllo dell'impianto idrico: l'ente erogatore o anche l'amministratore?

Obbligo di controllo dell'impianto idrico: Il D.Lgs. n.31/2001, come modificato dal D.Lgs. n.27/2002, ha introdotto, con l'art. 5, comma 2, la definizione dei limiti di responsabilità delle differenti figure coinvolte nella distribuzione dell'acqua destinata al consumo umano. Stabilisce, infatti, che per gli edifici e le strutture in cui l'acqua è fornita al pubblico, come i condomini, il gestore (cioè chi somministra l'acqua) deve verificare la salubrità dell'acqua sino al punto di consegna (ossia il contatore); l'amministratore (titolare della gestione dell'edificio secondo la lettera della legge) deve verificare la sussistenza dei valori di legge dal punto di consegna sino al rubinetto. La norma così interpretata (art. 5 D. Lgs. n. 31/2001) porrebbe un compito assai gravoso in capo all'amministratore. Sul punto è intervenuto un parere del Ministero della Salute che chiarisce la corretta interpretazione della disposizione.

Parere del Ministero della Salute: Il Ministero della Salute il 10 giugno 2004, con risposta al quesito relativo all'interpretazione dell'art.5, commi 2 e 3, del D.Lgs. n.31/2001 ha precisato che " per quanto concerne gli edifici ad uso esclusivamente abitativo, l'amministratore del condomìnio ovvero, in assenza di questo, i proprietari non hanno l'obbligo di effettuare le attività e i controlli previsti dagli art. 7 e 8 del decreto in oggetto, bensì quello derivante dall'attività di controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell'impianto. Pertanto, qualora si verificassero situazioni critiche agli impianti o inconvenienti igienici nella distribuzione d'acqua, i predetti potranno rivolgersi all'azienda ASL per effettuare un controllo analitico ed eventualmente, in funzione di particolari problematiche sollevate, attuare quanto indicato dal comma 3 dell'art. 5 del D.Lgs. in oggetto". Sulla stessa linea si era in precedenza espressa anche la ASL Lombardia (Circolare n. 10774 del 16 dicembre 2003), secondo la quale i controlli dell'acqua spettano al Gestore dell'acquedotto e non al condomìnio.

Competenze dell'amministratore: Nel caso specifico, ai sensi dell'art.2, lett. b), D.Lgs. n. 31/2001, l'amministratore è responsabile per l'impianto di distribuzione domestico, cioè per " le condutture, i raccordi, le apparecchiature installati tra i rubinetti, normalmente utilizzati per l'erogazione dell'acqua destinata al consumo umano, e la rete di distribuzione esterna". In altri termini, l'amministratore è responsabile per il tratto che va dal contatore generale fino alle diramazioni verso le singole unità immobiliari (art. 1117 c.c.), in quanto dopo l'impianto è di proprietà esclusiva e, quindi, responsabile è il condòmino, ma " l'amministratore, e in sua assenza i proprietari, non hanno l'obbligo di effettuare i controlli periodici sull'acqua previsti dagli artt. 7 e 8 del D.Lgs.n.31/2001, bensì quello derivante dall'attività di controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell'impianto ". 

Qualora emerga che le caratteristiche dell'acqua, dal contatore (punto di consegna) all'utenza, risultino alterate a causa della vetustà o di altre cause legate alle condutture, l'amministratore ha l'obbligo di intervenire per eliminare le cause della insalubrità dell'acqua, e ciò anche senza il preventivo assenso dell'assemblea, considerata l'urgenza di salvaguardare la salute dei condòmini, garantita dall' art.32 della Costituzione. Quindi anche se il Decreto Legislativo 31/2001 non prevede alcun obbligo, per gli amministratori di condomìnio, di effettuare quelli che tecnicamente si chiamano controlli interni di qualità, tuttavia essi hanno pur sempre la responsabilità, ex art. 2051 c.c. (beni in custodia), di garantire l'adeguatezza e la manutenzione dell'impianto idrico, incorrendo altrimenti nelle sanzioni previste dall'art. 19 D.Lgs. n.31/2001, se omettono di prendere i provvedimenti necessari.