Leasing di godimento, leasing traslativo: risoluzione, inadempimento, custodia e lease back

Inquadramento normativo: Legge n. 124/2017; D.Lgs. 385/1993; Artt. 1284, 1450, 1526 c.c.

Leasing: Il leasing è un contratto di cosiddetta locazione finanziaria, ossia un contratto attraverso cui la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'apposito albo «si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento. E ciò al fine di mettere tale bene a disposizione dell'utilizzatore stesso per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l'obbligo di restituirlo».

Leasing di godimento e leasing traslativo: Il leasing di godimento è un contratto con cui il bene concesso all'utilizzatore esaurisce la sua utilità nel suo godimento, ossia nella sua utilità economica per un determinato periodo di tempo, coincidente con la durata del contratto. Il leasing traslativo, invece, è un contratto in cui elemento essenziale, oltre al godimento del bene, è il trasferimento di questo. Questa differenza incide sul valore residuo che il bene alla scadenza del rapporto deve conservare. In buona sostanza:

• nel leasing di godimento il riscatto del bene è solo eventuale e pertanto i) il canone verrà comparato al valore economico di tale bene; ii) il prezzo di riscatto sarà parametrato all'effettivo valore del bene in quel dato momento;
• nel leasing traslativo, invece,«il contratto è finalizzato ad una compravendita». Ne consegue che il canone comprenderà sia la locazione che il pagamento di parte del prezzo e pertanto sarà superiore al valore locativo.  

 Il prezzo di riscatto, invece, sarà inferiore al valore del bene al momento del riscatto stesso.(Tribunale Reggio Emilia, sentenza 2 novembre 2017).

Inadempimento dell'utilizzatore:Con riferimento al leasing avente ad oggetto immobili, costituisce inadempimento grave la condotta dell'utilizzatore che omette il pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi o di un importo equivalente. Con riguardo agli altri tipi di contratti di locazione finanziaria, invece, costituisce inadempimento grave il comportamento dell'utilizzatore che omette il pagamento di quattro canoni mensili anche non consecutivi o di un importo equivalente.

Risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore: In caso di inadempimento dell'utilizzatore, trovano applicazione due discipline diverse a seconda che si faccia riferimento al leasing di godimento o al leasing traslativo. Nel primo caso, trattandosi di un contratto ad esecuzione continuata o periodica, il concedente risolve il contratto senza essere tenuto a restituire le rate corrisposte in precedenza dall'utilizzatore. Nel secondo caso (leasing traslativo), è negata la natura di contratto ad esecuzione continuata e periodica, con l'ovvia conseguenza che il concedente, nel momento in cui risolve il contratto, deve restituire le rate pagate, con detrazione del compenso dovuto per il godimento del bene (Cass. nn. 6578/2013, 12415/2012, 13418/2008, 11893/2008, 4969/2007, 24214/2006, 574/2005, 18229/2003, 12823/2003, 9161/2002, 1715/2001, 9417/2001, 4208/2001, 4855/2000,  2069/2000, 12790/1997, richiamate da Tribunale Reggio Emilia, sentenza 2 novembre 2017). Questa differenza è giustificata dal fatto che consentire al concedente, nell'ipotesi di leasing traslativo, di trattenere i canoni sarebbe una soluzione vessatoria per l'utilizzatore, perché il concedente verrebbe a «trattenere una somma che rappresenta un ristoro superiore al godimento, costituendo il canone un corrispettivo sia del godimento, sia della prevista cessione» (Tribunale Reggio Emilia, sentenza 2 novembre 2017).

Responsabilità di custodia del bene oggetto del contratto di leasing: «La disponibilità che della cosa ha l'utilizzatore non comporta necessariamente il trasferimento in capo a questi della custodia. Infatti, essa è esclusa quando per specifico accordo delle parti, o per la natura del rapporto, ovvero per la situazione fattuale determinatasi, è il concedente che l'abbia conservata» (Cass, n. 15096/2013, richiamata da Cass. civ., n. 30941/2017). Ne consegue che:

• «se non è detto che l'utilizzazione concreta di una cosa comporti anche l'obbligo di custodirla - con le conseguenti responsabilità -, è onere di chi contesti la correlazione provare che, per specifico accordo tra le parti o per la natura del rapporto, vi sia scissione tra utilizzazione e custodia;
• in assenza di tale prova, la disponibilità della cosa in capo all'utilizzatore e gli obblighi di custodia sono biunivocamente connessi». (Cass. civ., n. 30941/2017).

Lease back: Il lease back è il contratto con cui l'utilizzatore vende un bene, conservandone il godimento, con facoltà di riacquistarne la proprietà alla scadenza del rapporto. Si tratta di un contratto che è stipulato nell'ambito di «un'operazione economicamente complessa, rispondente ad una specifica esigenza, caratteristica dell'attività imprenditoriale, e cioè all'esigenza del venditore/utilizzatore, nel quadro di un determinato disegno economico di potenziamento dei fattori produttivi di natura finanziaria, di ottenere con immediatezza liquidità, mediante l'alienazione di un bene», senza perderne l'uso ( Cass., n. 21815/2017).