L'usucapione e le precisazioni della giurisprudenza

Inquadramento normativo: Artt. 1158-1167 c.c.

Usucapione di beni immobili: L'usucapione è un modo d'acquisto della proprietà; acquisto, questo, che si realizza per il possesso continuato e ininterrotto dei beni immobili o delle universalità di beni mobili per vent'anni; quindici in caso di fondi rustici.

Elementi costitutivi dell'usucapione: L'usucapione trova fondamento su una situazione di fatto caratterizzata:

• «dal mancato esercizio delle facoltà connesse al diritto di proprietà da parte dell'intestatario formale del bene e dalla sua mancata reazione al possesso esercitato sul bene da parte di altri:
• dal prolungato possesso sul bene medesimo da parte di soggetti di terzi che svolgono attività corrispondenti al diritto di proprietà, in modo pacifico, pubblico e senza interruzioni per l'intera durata prescritta dalle norme codicistiche».

In buona sostanza perché si possa ricorrere all'istituto dell'usucapione, occorre che il possesso continuato e ininterrotto sia accompagnato dalla volontà e dall'intenzione del terzo di utilizzare il bene, nonostante la conoscenza dell'altruità dello stesso, come se fosse il proprietario (Corte appello Roma, n. 1628/2017, richiamata da Tribunale Trieste, sentenza 2 maggio 2019), attraverso l'esercizio delle relative facoltà in modo palese a tutti e in particolare al proprietario (Tribunale Milano, sentenza 26 giugno 2019). «La consapevolezza di possedere senza titolo [...] non esclude che il possesso sia utile all'usucapione» (Cass. civ., n. 9671/2014; n. 10230/2010, richiamate da Corte d'Appello Bologna, sentenza 24 maggio 2019). Non è ravvisabile, invece, un possesso utile nel mero godimento della cosa. In quest'ipotesi, infatti, manca l'attività materiale incompatibile con il diritto altrui (Tribunale Genova, sentenza 9 maggio 2019)

Onere della prova e testimonianza: Chi invoca l'istituto dell'usucapione deve provare il possesso del bene ininterrotto per il tempo prescritto dalla legge e di aver esercitato un potere di fatto sulla res corrispondente al diritto di proprietà, ossia di aver posto in essere una palese condotta che è propria di colui che è proprietario (Tribunale Milano, sentenza 26 giugno 2019). 

Tale prova potrà essere fornita anche a mezzo di testimoni, purché questi siano terzi estranei (Tribunale Salerno, n. 1380/2010, richiamato da Tribunale Caltagirone, sentenza 23 aprile 2019) al rapporto tra le parti. La testimonianza dovrà essere completa e indicare con certezza «il termine iniziale di decorrenza dell'usucapione, non essendo minimamente idoneo l'impiego di espressioni quali "da tempo immemorabile" et similia». E ciò in considerazione del fatto che si vuole scongiurare il rischio che, invocando l'istituto dell'usucapione, si pongano in essere azioni che siano incardinate senza un idoneo impianto probatorio. (Cass. civ., n. 9325/2011, richiamata da Tribunale Caltagirone, sentenza 23 aprile 2019).

Usucapione, possesso acquistato in modo violento o clandestino, mancanza di concessione edilizia: «Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata». In buona sostanza il possesso utile a far acquistare la proprietà di un bene per usucapione deve essere conseguito ed esercitato pubblicamente in modo visibile a tutti o almeno a un'apprezzabile e indistinta generalità di soggetti (Cass., n. 17881/2013). Ne consegue che "la mancanza di concessione edilizia non può costituire impedimento all'acquisto per usucapione, in presenza […] del possesso ultraventennale della costruzione, con opere, quindi, visibili e permanenti, in presenza, inoltre, di un possesso continuo, non interrotto, non viziato da violenza o clandestinità" (Cass., n. 3979/2013).

Usucapione decennale dei beni immobili: Nell'ipotesi di acquisto in buona fede di beni immobili e di universalità di mobili da soggetto non proprietario (acquisto a non domino), l'usucapione può essere invocata dopo dieci anni dalla data della trascrizione, purché sussista un titolo idoneo al trasferimento e debitamente trascritto; cinque anni nel caso in cui oggetto del suddetto trasferimento sia un fondo rustico. In questi casi, l'acquisto presuppone la buona fede e «postula l'identità tra bene alienato e bene posseduto, nonché la trascrizione del titolo, il quale deve specificamente riguardare l'immobile che si è inteso con esso trasferire e del quale si sostiene l'acquisto per decorso del decennio». 

In particolare, tale titolo «deve indicare con esattezza l'immobile e il diritto immobiliare trasmesso, poiché la perfetta e assoluta identità fra l'immobile posseduto e quello acquistato in buona fede a non domino va accertata in base a una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell'uno con quelle dell'altro. Attraverso la nota di trascrizione, che anche deve menzionare specificamente il diritto e la perfetta corrispondenza tra l'oggetto del titolo e quello del possesso, i terzi interessati sono posti in grado di conoscere in maniera sicura e autentica l'acquisto per usucapione [...]» (Cass., nn. 680/1982, 2693/1987, 5071/1993, 866/2000, 874/2014, 3648/2016, 8000/2018, richiamate da Cass. civ., n. 16152/2019).

Atti interruttivi dell'usucapione: «L'usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno». Non sono sufficienti a interrompere l'usucapione gli atti di diffida e di messa in mora. Hanno, invece, efficacia interruttiva del possesso gli atti che consentono la perdita materiale del possesso per il possessore o atti giudiziali diretti ad ottenere «la privazione giudiziale del possesso nei confronti del possessore usucapente, come la notifica dell'atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale» (Cass. civ., nn. 9682/2014, 20611/2017, richiamate da Corte d'Appello Bologna, sentenza 13 maggio 2019).

Usucapione dei beni mobili e dei beni mobili registrati: In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili è acquistata dal possessore in buona fede con il possesso continuato e ininterrotto per dieci anni. In caso di mala fede, l'usucapione si compie per il decorso di vent'anni. Con riferimento ai beni mobili registrati, l'usucapione di compie dopo tre anni dalla trascrizione dell'acquisto avvenuto da un soggetto non proprietario, in forza di un titolo idoneo al trasferimento della proprietà e debitamente trascritto. Se mancano queste condizioni l'usucapione si compie decorsi dieci anni.