Bed & Breakfast in condomìnio è attività libera da autorizzazioni condominiali?

Riferimenti normativi: D. Lgs. n.79/2011 (codice del turismo) – Leggi regionali

Focus: Il Bed & Breakfast, in generale, è una struttura ricettiva a conduzione familiare gestita da privati che utilizzano parte della propria abitazione offrendo agli ospiti la possibilità di pernottare e di usufruire della prima colazione. Il proprietario di un appartamento, situato all'interno di un condomìnio, può avviare un'attività di Bed & Breakfast? Non è automaticamente escluso che alcune unità immobiliari, all'interno di un condomìnio, vengano utilizzate come b&b ed altre come civile abitazione in quanto tale attività ricettiva non può essere svolta con continuità ma solo in alcuni periodi dell'anno, a meno che non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale.

Principi generali:Il privato che desidera aprire un B&B in condomìnio deve seguire un preciso iter: la normativa di riferimento per l'apertura dei B&B è il Codice del Turismo (D. Lgs. n.79/2011) anche se la regolamentazione vera e propria è affidata alle Regioni. Ogni Regione ha una regolamenta-zione diversa in materia che prevede differenti distanze massime tra la residenza del titolare e la struttura ricettiva, affinché la medesima possa operare come Bed & Breakfast, oppure quale deve essere il numero massimo di persone ospitabili in relazione alle caratteristiche dell'immobile. Segue, infine, il regolamento condomìniale contrattuale predisposto dal costruttore dell'edificio che consente a chi acquista un appartamento di conoscere in dettaglio quali sono le limitazioni all'utilizzo del suo bene.

Requisiti di un B&B: La struttura ricettiva adibita a b&b è un apparta-mento utilizzato non come dimora stabile e abituale ma meramente transitoria consistente nella prestazione di un alloggio per un periodo breve e nella chiusura dell'attività per 90 giorni all'anno, nella maggior parte dei casi, anche se i giorni di chiusura sono diversi da regione a regione. Se sussistono i requisiti prescritti dalla propria legge regionale deve essere presentata la Scia (segnalazione certificata d'inizio attività) presso lo sportello unico attività produttive del Comune in cui è ubicato l'immobile.

Si tratta, dunque, di una attività lavorativa occasionale esercitata da privati, sia proprietari che conduttori dell'immobile utilizzato (se lo svolgimento dell'attività ricettizia non è contraria agli impegni assunti nel contratto di locazione), in forma non professionale e a conduzione familiare compatibile con la realtà condominiale, che, in quanto tale, non necessita di iscrizione alla sezione speciale del Registro delle imprese né di apertura della partita Iva e i cui proventi vengono tassati come redditi diversi trattandosi di un'attività commerciale non esercitata abitualmente.

L'apertura di un B&B , in pratica, non necessita di previa autorizzazione condominiale se non è espressamente vietata nel regolamento condominiale a meno che il condomìnio o gli altri condòmini provino che l'esercizio di tale attività comporti conseguenze pregiudizievoli alla tranquillità e sicurezza dello stabile e dei suoi abitanti (Corte di Cassazione, sez. II, sent. n.24707/2014; Tribunale di Verona, sent. n.12642 del 22/04/2015; Trib. Milano sent. n.2757 dell'8/5/2018). In ogni caso, per evitare che possano insorgere reclami a posteriori da parte di altri condòmini,è opportuno che il condòmino che intende avviare questa attività comunichi il suo intento in sede di assemblea condominiale. Svolgere tale attività è possibile anche laddove nel regolamento si utilizza una formula tipica che in modo generico vieta ai condòmini di utilizzare le unità immobiliari ad uso 'diverso da quello abitativo'. Ciò, infatti, non esclude la possibilità di aprire un Bed & Breakfast proprio perché si tratta di un'attività ricettiva svolta senza carattere di continuità.

Orientamenti giurisprudenziali: Recentemente la giurisprudenza è orientata verso una interpretazione restrittiva della formula " uso abitativo " intendendo per tale un utilizzo come dimora stabile e abituale e non meramente transitoria (Corte di Cassazione Sentenze n. 109 del 7 gennaio 2016 e n. 21024 del 18 ottobre 2016 ).

​<< Ove il regolamento condominiale convenzionale ponga dei limiti alla destinazione delle singole unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo"incide sull'esercizio del diritto di ciascun condòmino e la destinazione deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche ed essere annotata nei registri immobiliari. Pertanto, l'attività di B&B non è opponibile ai nuovi acquirenti se non risulta alcuna trascrizione nei registri immobiliari, non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale >> ( Tribunale di Roma n. 2061 del 29 gennaio 2019).

Sanzioni sono previste dalle leggi regionali che disciplinano l'esercizio dell'attività di b&b nei casi di esercizio abusivo dell'attività, superamento della capacità ricettiva consentita, applicazione di prezzi diversi da quelli comunicati, omessa esposizione delle informazioni obbligatorie (tabella dei prezzi, copia Scia ecc.). Ulteriori sanzioni sono previste per mancata comunicazione al Comune dei nominativi degli ospiti e per l'evasione della tassa di soggiorno. Infine, l'art. 109 del T.U.L.P.S. ( Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza ) sanziona penalmente l'omesso invio dei dati identificativi delle persone alloggiate alla Questura di competenza con l'arresto fino a 3 mesi o l'ammenda fino a euro 206,00 per la violazione.