Usucapione da parte di un condòmino dello spazio condominiale antistante il proprio box

 Riferimenti normativi: Art.1137 c.c.

Focus: Un condòmino può usucapire lo spazio condominiale antistante il proprio box? Il Tribunale di Genova si è pronunciato sulla questione con la sentenza n.1004 del 28 marzo 2024.

Il caso: I proprietari di un box utilizzavano in via esclusiva l'area antistante al box, sul lato sud del palazzo condominiale, parcheggiandovi propri veicoli o concedendola in locazione e/o comodato, per analogo uso, a propri amici e conoscenti ed escludendo l'accesso dei terzi. A tal fine avevano delimitato tale area mediante catenelle fissate a due paletti. Con una delibera assembleare il condominio dichiarava che la comproprietà di detta area rientrava tra le parti comuni, come documentato all'art.1 del regolamento condominiale e dal punto 6 della Cessione di diritti di comproprietà immobiliare e costituzione in condominio e, perciò, chiedeva all'amministratore di inviare una diffida ai proprietari del box per rimuovere i due paletti, che delimitavano l'area, per agevolare le manovre delle auto. La delibera veniva impugnata dai proprietari del box dinanzi al tribunale affinchè la stessa fosse dichiarata nulla perchè quanto deliberato dall'assemblea andava oltre le indicazioni all'ordine del giorno e affinchè fosse accertata l'abrogazione della delibera assembleare adottata precedentemente relativamente al punto n. 6 della Cessione di diritti di comproprietà immobiliare e costituzione in condominio.

A seguito dell'impugnazione della delibera da parte degli attori il condominio convenuto, per sanare l'irregolarità formale sollevata dagli attori, adottava una delibera sostituiva confermando nella sostanza la decisione dell'assemblea già assunta. La nuova delibera, perciò, veniva impugnata dai proprietari del box mediante invito alla mediazione cui il condominio aderiva. All'esito negativo della mediazione seguiva la citazione in giudizio del condominio. Gli attori sostenevano di avere acquisito la proprietà esclusiva dell'area antistante il box perchè al momento dell'acquisto già godevano della disponibilità del bene, in virtù di un contratto di locazione stipulato con la precedente proprietaria, e da allora utilizzavano quell'area per sé stessi e per amici e conoscenti. Il Condominio, costituitosi in giudizio, contestava le richieste degli attori. Il Tribunale adito ha ritenuto necessario, preliminarmente, esaminare la questione della proprietà dell'area antistante il box di proprietà degli attori in quanto gli attori ne rivendicano la proprietà esclusiva mentre il condominio ne dichiarava la comproprietà. Da un lato, tenuto conto della documentazione prodotta dal condominio convenuto, ha accertato che la porzione di area prospiciente l'autorimessa rientrava tra le parti comuni del condominio e, quindi, era da ritenersi originariamente di proprietà comune. Dall'altro lato, però, ha riconosciuto agli attori di avere acquisito per usucapione la proprietà esclusiva, avendone esercitato per oltre vent'anni il possesso pacificamente in via diretta sin dalla data dall'acquisto e, in via indiretta, dalla data della costruzione dell'immobile (unendo al possesso direttamente da loro esercitato quello esercitato dalla loro dante causa). 

Il giudice ha richiamato, al riguardo, la Suprema Corte di Cassazione che, con orientamento costante, ha ribadito la possibilità per il singolo condomino di usucapire le parti comuni dell'edificio purchè in grado di allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso, attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, e che a tale possessonon vi sia stata opposizione per il tempo utile ad usucapire ( Corte Cass. n. 17322/2010). Nel caso di specie, il possesso continuo è stato dimostrato da prove testimoniali attendibili ed è stato affermato dallo stesso condominio nel verbale assembleare con il quale è stato dichiarato che l'area era stata sottratta all'uso comune con l'installazione di paletti e catene. Il giudice ha osservato che l'usucapione si perfeziona automaticamente nel momento in cui si realizzano le condizioni di legge, per cui colui che ha maturato tutti i requisiti legalmente richiesti per perfezionare l'acquisto per usucapione è già diventato proprietario del bene, a prescindere dall'accertamento giudiziale, e può disporre del bene come meglio crede, anche senza esser fornito del titolo giudiziale dichiarativo dell'acquisto. Nel caso di specie, secondo giurisprudenza costante della Suprema Corte (Corte Cassazione n. 3687/2022), "la delibera che assume decisioni su beni di proprietà privata dei condòmini è nulla in quanto i poteri assembleari sono fissati tassativamente dal codice e non possono invadere la sfera proprietaria dei condòmini in ordine alle cose esclusive. L'assemblea non può, quindi, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condòmini nell'àmbito dei beni di loro proprietà esclusiva". Pertanto, il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere in merito all'impugnazione delle delibera assembleare adottata relativamente al punto n. 6 dell'Ordine del Giorno e ha dichiarato nulla la delibera impugnata relativamente al punto n. 1 dell'Ordine del Giorno, compensando tra le parti le spese di giudizio.