Infiltrazioni negli appartamenti condominiali provenienti dal pluviale

Riferimenti normativi: Art. 1117 cod. civ.

Focus: Spesso in una o più unità abitative di un edificio condominiale si presentano infiltrazioni di umidità provenienti dal pluviale. Le gronde, i pluviali e i doccioni rientrano per la loro funzione fra lecose comuni poiché hanno il compito di raccogliere e convogliare l'acqua piovana che scende dalle coperture degli edifici verso la rete fognaria o direttamente nel terreno, preservando l'edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua. I pluviali solitamente vengono montati all'esterno degli edifici oppure nascosti nello spessore dei muri delle facciate in vani a loro destinati. Il loro pessimo stato di manutenzione può causare danni alle unità immobiliari identificabili prevalentemente con infiltrazioni d'acqua e presenza di umidità.

Principi generali: L'Art. 1117 cod. civ. stabilisce che <<Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate>>. Secondo l'orientamento dominante poiché le grondaie, così come i doccioni e i canali di scarico che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di uno stabile condominiale, svolgono una funzione necessaria all'uso comune e rientrano nelle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non ha rilievo il fatto che la copertura del fabbricato da cui provengano tali acque sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva (Trib.Napoli sent.n.4841/2020).

Pertanto, se si accerta che il danno provocato alle unità immobiliari proviene da parti o servizi comuni dell'edificio il condominio dovrà rispondere dei danni. Perciò le spese necessarie per la loro riparazione, manutenzione o sostituzione vanno ripartite tra tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi di proprietà, salva diversa previsione del regolamento di condomìnio (art.1123, 1° comma, cod.civ.). La Corte di Cassazione, con la sentenza n.10195/2013, ha ritenuto responsabile il condominio dei danni arrecati negli appartamenti, individuando la causa delle infiltrazioni di acqua negli stessi nella colonna pluviale e nell'inadeguatezza del sistema di convogliamento delle acque piovane. Con la sentenza n.27154/2014, la Suprema Corte ha chiarito che il riparto delle spese di riparazione degli elementi considerati accessori del tetto deve essere stabilito secondo il criterio di cui all'art. 1126 cod. civ., anziché in base a quello di cui all'art. 1125, 3° comma, cod. civ. In ogni caso, se le infiltrazioni nell'appartamento provengono dal terrazzo sovrastante a causa dell'occlusione della condotta di acqua piovana, si deve verificare se il soggetto tenuto al ripristino dello stato dei luoghi e all'evenutale risarcimento dei danni sia il condominio o il proprietario esclusivo del terrazzo.

A tal proposito, in una controversia sollevata da una condòmina dinanzi al Tribunale i giudici avevano escluso la responsabilità del condominio, ritenendo responsabile delle infiltrazioni nell'appartamento della condòmina solo il proprietario del piano superiore perché non aveva correttamente impermeabilizzato la pavimentazione. Tuttavia anche la condòmina danneggiata era stata condannata al ripristino dello stato dei luoghi perchè all'altezza della sua proprietà esclusiva aveva otturato il foro della condotta pluviale (provvisoriamente installata sul suo balcone) con un tappo di cemento e rete metallica. La Corte d'Appello di Napoli, dinanzi alla quale la condòmina ha sollevato appello, si è pronunciata, con la sentenza n.4180/2022, confermando la decisione dei primi giudici. Infatti, la condotta pluviale, necessaria per la sua funzione all'uso comune, ha natura condominiale, però l'obbligo di manutenzione del condominio si limita alle opere necessarie a porre rimedio all'ordinario degrado del pluviale, dovuto a vetustà, e non a riparare anche i danni causati da singoli condòmini. Tale orientamento è stato ribadito dal Tribunale di Napoli con la sentenza n.3471 del 27 luglio 2023. Pertanto, fermo restando che tutti i condòmini devono contribuire alle spese per interventi di manutenzione del pluviale di scolo posto sul terrazzo soprastante l'appartamento danneggiato, il condominio non è responsabile dei danni da infiltrazione scaturenti dall'occlusione del pluviale se questa è riconducibile con certezza al proprietario esclusivo del terrazzo (come nel caso di cura superficiale delle piante presenti sul terrazzo). In tali casi, il fatto che ha causato l'occlusione deve essere considerato alla stregua di un caso fortuito, che in quanto tale esenta da responsabilità il custode del bene, cioè il condominio (Trib. Catania 20/06/2019, n. 2646).