Immobili e posti auto: quando devono essere venduti insieme?

Inquadramento normativo: art. 817 e seguenti c.c.; art. 1117 c.c.; art. 41 sexies legge 1150/1942; legge n. 765/1967; legge n. 122/1989; legge n. 246/2005.

Posti auto: il regime giuridico dei posti auto è differente a seconda che il posto auto sia privato o condominiale.

In presenza, infatti, di aree condominiali destinate a parcheggio, si applica l'art. 1117 c.c., ai sensi del quale sono oggetto di proprietà comune dell'edificio le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. Ne deriva che, in assenza di un valido titolo di proprietà trascritto, l'intera area destinata al parcheggio e i relativi posti auto sono condominiali e non possono essere considerati in proprietà esclusiva, sicché nessuno dei singoli condomini – non vantando sul singolo posto auto diritti o uso esclusivi – potrà procedere, nel caso in cui voglia vendere l'immobile, alla vendita contestuale del posto auto.

Diverso è il caso in cui, anche all'interno di aree condominiali destinate al parcheggio, vi siano dei posti auto privati, cioè in proprietà esclusiva. In tal caso, infatti, gli stessi sono considerati pertinenze e seguono un regime giuridico particolare.

Pertinenze: sono pertinenze, ai sensi dell'art.817 c.c., le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Classico caso di pertinenza è quello dei posti auto, utilizzati, appunto, quale servizio del relativo immobile.

Regime delle pertinenze: ai sensi dell'art. 818 c.c., gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale, comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto; le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. Ne deriva che, se le parti prevedono in tal senso, è possibile procedere all'alienazione di una pertinenza anche separatamente dalla cosa principale.

Posti auto pertinenziali: in relazione agli stessi non trova applicazione la disciplina generale del codice civile di cui agli articoli 817 e seguenti c.c., ma quella settoriale, più volte modificata, la cui portata suscita sempre numerosi problemi interpretativi. 

Disciplina settoriale: in materia, la norma cardine è oggi rappresentata dall'art. 41 sexies della legge 17.08.1942, n. 1150, più volte modificato, la cui attuale formulazione risulta la seguente: "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".

Il suddetto art. 41 sexies, comma 1, è stato aggiunto dall'art. 17 della legge n. 765/1967 e, poi, sostituito dall'art. 2, II co., della legge n. 122/1989 (legge Tognoli).

Il comma 2, invece, è stato aggiunto nel 2005, con decorrenza dal 1.12.2005, con la legge n. 246.

Legge Tognoli: con questa legge del 1989, si è statuito espressamente (art. 9) che « I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti….i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli».

Ne deriva che, ai sensi della seguente legge, gli spazi destinati al posto auto sono legati indissolubilmente alle abitazioni cui si riferiscono, sicché è vietato ai costruttori vendere lo spazio destinato a parcheggio ad un soggetto diverso rispetto a chi compra casa. Se alla vendita dell'immobile non segue la vendita del parcheggio pertinenziale, il contratto è nullo nella parte in cui non prevede quanto stabilito dalla normativa descritta.

Tale disposizione, pone una regola antitetica a quella del secondo comma dell'art. 41 sexies introdotto nel 2005 che, come detto, ha rotto il rapporto indissolubile che legava il posto auto all'appartamento, così sancendo la possibilità di trasferire i posti auto separatamente dalle unità immobiliari.

Trasferimento autonomo: può essere disposto solo in virtù della legge 246/2005 che, non avendo portata retroattiva, trova applicazione solo per le vendita avvenute successivamente alla sua entrata in vigore. Difatti la portata innovativa della norma del 2005 è stata immediatamente limitata (Cass. 19 marzo 2014 n. 6437) affermando che la libera commercializzazione dei posti auto e il loro trasferimento separatamente dall'appartamento è possibile solo per le nuove costruzioni(successive a dicembre 2005), mentre per le costruzioni anteriori a dicembre 2005 vige sempre il principio della pertinenzialità, in base al quale il parcheggio non può essere trasferito separatamente dall'appartamento. 

 Ne deriva che:

- per gli immobili costruiti prima del 16 dicembre 2005 o per i contratti di vendita stipulati prima di questa data, l'appartamento non può essere venduto separatamente dal posto auto;

- per gli immobili costruiti dopo il 16 dicembre 2005 o per i contratti di vendita conclusi dopo questa data, l'appartamento può essere venduto separatamente dal posto auto.

Orientamento giurisprudenziale: secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, l'art.12, nono comma, della legge 28 novembre 2005, n. 246, che ha modificato l'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41 sexies delle legge n. 1150 del 1942, con cui si attribuisce al soggetto che abita stabilmente l'unità immobiliare sita nell'edificio un diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio interno, che non ecceda il limite ivi prescritto, trova applicazione nei casi in cui, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari (Cass, 9090 /2012; 4264/2006).

Si è ancora specificato (Cassazione civile , sez. II , 26/09/2017 , n. 22364) che in tema di aree destinate a parcheggio nei complessi condominiali di nuova costruzione, mentre il vincolo di destinazione ex comma 1 art. 41 sexies legge 1150/1942 implica l'insorgenza dell'obbligo, non già di trasferire la proprietà dell'area destinata a parcheggio insieme alla costruzione quanto, piuttosto, di non eliminare il vincolo esistente, così creando in capo all'acquirente dell'appartamento un diritto reale d'uso sull'area medesima, come individuata sulla base della concessione edilizia, diversamente, nel caso dei parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotto dall'art. 2 della l. n. 122 del 1989, il proprietario dell'unità abitativa può pretendere una determinata autorimessa, essendo tali parcheggi assoggettati a un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente, non trasferibili in via autonoma.