Vendita dell’immobile condominiale ex portineria

Riferimenti normativi: Art.1117 c.c. - Art. 1108, comma 3, c.c.- art.1119 c.c.

Focus: In molti stabili condominiali esiste ancora una ex portineria, cioè un locale condominiale adibito in passato ad alloggio del portiere, che i condòmini possono decidere di vendere per incassare un ricavo al fine di sostenere meno spese condominiali. È possibile solo la vendita o la divisione dell'immobile condominiale in mancanza di accordo tra i condòmini?

Presupposti della vendita: Ai sensi dell'art.1117, comma I, n.2 c.c. rientrano tra le parti comuni del condominio "le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi ed i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune". 

Per procedere alla vendita di un bene comune condominiale si applica l'art. 1108, comma 3, c.c. il quale dispone che "è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni". L'assemblea condominiale può deliberare a maggioranza dei votanti (500 millesimi le condizioni) il prezzo di vendita richiesto per l'ex portineria ma, successivamente, è necessario che sia assunta all'unanimità (1000 millesimi) la deliberazione per la vendita reale dell'immobile. In questa fase è compito dell'amministratore, unitamente al notaio individuato per la stipula dell'atto di vendita, raccogliere i consensi manifestati in forma scritta, a pena di nullità, dai condòmini che hanno, secondo la rispettiva quota, la proprietà del bene, e le procure conferitegli per cercare un acquirente tramite un'agenzia immobiliare o per le vie private. Se la vendita andrà a buon fine la somma da essa ricavata sarà ripartita tra i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, ai sensi art.1118 c.c., salvo diverso accordo stabilito all'atto di acquisto o nel regolamento condominiale. 

Nel caso in cui non ci sia il consenso di tutti i condòmini per la vendita del locale è sorto il problema se sia possibile ricorrere alla divisione del bene. L'art. 1119 cod. civ., nel nuovo testo modificato dall'art. 4 della Legge n. 220/2012, prevede che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condòmino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio". Al riguardo la Corte di Cassazione, sez. II, con sentenza n. 26041/2019, ha chiarito che la suddetta disposizione legislativa si riferisce solo alla divisione volontaria (per la quale è necessaria la volontà espressa di tutti i condòmini) e non a quella giudiziaria. Ma il locale ex portineria tecnicamente non può essere soggetto a divisione senza rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condòmino. Pertanto, qualora il singolo condòmino voglia liberarsi della propria quota di comproprietà può chiedere la divisione giudiziale al Tribunale che disporrà la vendita all'asta e la ripartizione del ricavato tra i condòmini. Nel giudizio che sarà instaurato, però, è necessaria la partecipazione di tutti i comproprietari.