Immobile donato, vendita: rischi e informazioni necessarie per l'acquirente

Inquadramento normativo: Artt. 553, 559, 561, 563, 737 1759 c.c.

Immobili donati e quota di legittima: Nel caso in cui un immobile sia stato oggetto di donazione, alla morte del donante, qualora gli eredi legittimari di quest'ultimo ritengano che, per effetto di tale donazione, la loro quota di legittima (ossia la quota di eredità che per legge spetta a essi) sia stata lesa, questi possono agire in giudizio per ottenerne l'integrazione (cosiddetta azione di riduzione). In buona sostanza la donazione viene ridotta sino alla integrazione della quota di riserva.

Donatari e vendita immobile donato: Nel caso di donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione e che hanno alienato a terzi gli immobili donati, se non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, «il legittimario [...], può chiedere agli acquirenti dell'immobile donato [...] la restituzione. L'azione per ottenere la restituzione deve proporsi secondo l'ordine di data delle alienazioni, cominciando dall'ultima. [...]. Il terzo acquirente può liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro».

La lesione della quota di legittima, riducibilità della donazione, instabilità: La lesione della quota di legittima e quindi la riducibilità della donazione può essere determinata solo al momento della morte del donante. Questo espone il donatario e gli eventuali acquirenti dell'immobile donato a un'instabilità dal momento della donazione a quello in cui il titolo di acquisto può essere impugnato dall'erede legittimario che agisce in riduzione. «Questa instabilità si verifica anche se il donante, al momento dell'atto di disposizione, non abbia coniuge, discendenti o ascendenti [...], perché i legittimari potrebbero sopravvenire in un secondo tempo. Si ricorda che ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario (Cass. n. 1373/2009, richiamata da Cass. civ., n. 965/2019): il figlio nato nel matrimonio legittimo ha diritto di calcolare la legittima anche sui beni donati prima della sua nascita, il figlio nato fuori dal matrimonio sui beni donati prima del riconoscimento, il figlio adottivo sui beni donati prima del provvedimento che pronunzia l'adozione, il coniuge sui beni donati prima del matrimonio» (Cass. civ., n. 965/2019).

Azione di riduzione proposta dopo vent'anni dalla donazione: Se l'azione di riduzione è proposta dopo vent'anni dalla trascrizione della donazione, il donatario può vendere l'immobile, senza che i terzi acquirenti vengano esposti alle «conseguenze di un eventuale vittorioso esercizio dell'azione di riduzione da parte dei legittimari del donante» (Cass. civ., n. 965/2019).

Vendita dell'immobile donato e mediazione immobiliare (obblighi informativi del mediatore): La vendita di un bene immobile donato, in forza dell'instabilità su enunciata cui sono esposti donatari e acquirenti, dà vita a molti inconvenienti. Si pensi, oltre al rischio di restituzione dell'immobile donato, anche il diniego, da parte delle banche, di concessione di credito garantito da ipoteca. Per questo motivo, la conoscenza da parte del terzo compratore della provenienza dell'immobile costituisce circostanza importante ai fini della valutazione e della sicurezza dell'affare. Ne consegue che se, per la vendita dell'immobile donato ci si avvale di un mediatore immobiliare, quest'ultimo sarà tenuto a fornire al promissario acquirente anche l'informazione relativa al fatto che il bene è stato oggetto d donazione. Infatti «il mediatore tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza [...]» (cfr. Cass. n. 16382/2009, richiamata da Cass. civ., n. 965/2019). Si tratta di un obbligo che discende dall'art. 1759 c.c., comma 1, secondo cui il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. 

Un dovere, questo, che «non è limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di essa non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma si estende anche alle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole. Il dovere di imparzialità che incombe sul mediatore è, infatti, violato e da ciò deriva la sua responsabilità - tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbero indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse» (Cass. n. 2277/1984, richiamata da Cass. civ., n. 965/2019).

Promittente venditore e promissario acquirente (omessa informazione provenienza immobile): Nel caso di vendita gestita direttamente dalle parti, senza l'intervento di un mediatore, è stato ritenuto che al momento della stipula del contratto preliminare, se il promittente venditore omette di informare il promissario acquirente del fatto che l'immobile è stato oggetto di donazione, tale omissione non è sufficiente a giustificare l'eventuale rifiuto del promissario acquirente alla stipula del successivo contratto definitivo. In punto, infatti, un recente orientamento della giurisprudenza di merito ha affermato che affinché il rifiuto possa ritenersi legittimo, deve sussistere l'effettivo e concreto rischio che la vendita possa esporre il futuro compratore alle azioni di eventuali coeredi. Una valutazione, questa, che lo stesso promissario acquirente è tenuto a svolgere in base ai principi della correttezza e della buona fede contrattuale e «in considerazione della consistenza patrimoniale del promittente venditore e delle eventuali garanzie da questi prestate» (Cass. n. 2792/1985, richiamata da Tribunale Cassino, sentenza del 7 febbraio 2019).