Detrazioni per ristrutturazione edilizia: spettano per l’immobile in caso di comodato non registrato?

Riferimenti normativi: Art.36 bis D.P.R.n.600/73 - art.16 bis T.U.I.R. - Art.3 D.P.R.n.380/2001.

Focus: Si può beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione edilizia su un immobile concesso in comodato non registrato?

Principi generali: Il D.P.R.n.380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) all'art.3 elenca i soggetti che possono beneficiare dell'agevolazione per ristrutturazione edilizia. Tali soggetti sono non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l'inquilino o il comodatario. Hanno, inoltre, diritto alla detrazione, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture: il familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell'unione civile; il coniuge separato assegnatario dell'immobile intestato all'altro coniuge; il convivente more uxorio, non proprietario dell'immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016. In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell'immobile, fermo restando che la condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell'invio della comunicazione di inizio lavori.

La Corte di Cassazione con Ordinanza n.13424/2021, pubblicata il 18/05/2021, è intervenuta in merito alla tematica sulla detrazione per interventi di ristrutturazione e contratto di comodato. La Suprema Corte ha chiarito che la detrazione per interventi di ristrutturazione spetta a chi detiene l'immobile e sostiene le spese, nel caso specifico al comodatario, anche senza la registrazione del relativo contratto che ne certifichi la data certa. E' possibile, infatti, dimostrare la data certa, in caso di mancata registrazione della scrittura privata, anche sulla base di fatti che stabiliscano in modo indiscusso l'anteriorità della formazione del documento. 

Nel caso di specie un contribuente aveva fatto ricorso contro una cartella di pagamento recante le maggiori imposte per il disconoscimento, da parte dell'Agenzia delle Entrate, della detrazione per le spese di ristrutturazione effettuate dallo stesso contribuente-comodatario. Secondo l'Agenzia delle Entrate, infatti, la detrazione per gli interventi di ristrutturazione non spettava in quanto il contratto di comodato non era registrato e, quindi, non era idoneo a legittimare la detenzione dell'immobile perché atto privo di data certa, in quanto atto non registrato. Il ricorso venne accolto sia in primo che in secondo grado per una serie di circostanze che consentono di stabilire la formazione del contratto di comodato anche se non registrato, quali la data di invio della lettera raccomandata con cui il genitore del contribuente gli assegnava in detenzione gli immobili; l'invio in pari data di quattro raccomandate da parte del contribuente all'Agenzia delle Entrate per comunicare l'inizio dei lavori; la stipula da parte del contribuente del contratto di appalto per i lavori, nonché la richiesta e l'ottenimento di un mutuo bancario per i lavori in questione.

L'Agenzia delle Entrate, conseguentemente, aveva impugnato la sentenza di secondo grado dinanzi la Corte di Cassazione perché il contribuente risultava sprovvisto di un titolo idoneo a dimostrare la detenzione dell'immobile, in assenza di registrazione, e, pertanto, non poteva fruire dell'agevolazione fiscale disconosciuta dall'Ufficio. 

La Corte Suprema ha rigettato il ricorso dell'Ufficio ritenendo applicabile la disciplina generale contenuta nell'art. 2704 c.c. che, al comma 1, stabilisce che la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione può essere fatta valere nei confronti dei terzi dal giorno in cui si verifica un fatto che stabilisca in modo certo l'anteriorità della formazione del documento. La norma in questione non contiene un'elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata deve ritenersi certa rispetto ai terzi e, quindi, il legislatore lascia al giudice del merito la valutazione, caso per caso, della sussistenza di un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo secondo l'allegazione della parte, a dimostrare la data certa. Pertanto, il giudice di legittimità ha ritenuto corretta la motivazione della sentenza impugnata che, in ragione delle circostanze di fatto elencate, ha ritenuto dimostrata l'anteriorità della data di costituzione della detenzione rispetto alla data di effettuazione dei lavori di ristrutturazione edilizia. In conclusione, è stata ritenuta infondata la tesi erariale secondo cui per ottenere i benefìci fiscali occorre la registrazione della scrittura privata.