Cortile condominiale e uso esclusivo

Riferimenti normativi: Artt. 1117 - 1021 -1102 -1122 -1126 c.c.

Focus: Non è raro il caso di regolamenti condominiali o di contratti di acquisto di immobili siti in condomìnio che attribuiscono a specifici soggetti il "diritto d'uso esclusivo di parti comuni". Nel nostro sistema codicistico vige il principio del numero chiuso dei diritti reali tra i quali non è contemplato il "diritto d'uso esclusivo di parti comuni". Quale è, dunque, la natura giuridica di tale diritto? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con la sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972.

Principi generali: Come accennato in premessa, si discute da tempo se il diritto di uso esclusivo di una parte comune di un edificio condominiale, ex art.1102 c.c., rientri tra i diritti reali o sia una figura giuridica atipica che deroga all'art.1102 c.c. Secondo le regole generali nel momento in cui si costituisce il condomìnio, coincidente di solito con la prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell'originario proprietario, le parti, in virtù di clausole contenute nell'atto di acquisto, che richiamano un previo regolamento di condomìnio, hanno la possibilità di sottrarre, totalmente o parzialmente, alla presunzione di comunione, ex art. 1117 c.c., alcune delle parti comuni. Quindi, si considerano parti comuni di un edificio quelle elencate nell'art. 1117 cod. civ. "se non risulta il contrario dal titolo". Il titolo di acquisto può, altresì, modificare, ai sensi dell'art. 1118 c.c., il criterio di proporzionalità dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni.Tale è il caso di uso esclusivo del cortile o del giardino attribuito ai condòmini proprietari di unità immobiliari con possibilità di accesso ad esse oppure ai lastrici solari o a terrazze a livello attribuiti in "uso esclusivo" ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti. Sulla natura del diritto d'uso esclusivo le sezioni semplici della Corte Suprema hanno manifestato da tempo due diversi orientamenti. Secondo un orientamento (Cassazione sent. n. 24301/2017) il diritto di uso esclusivo di un bene comune, come un cortile, non può ricondursi al diritto reale d'uso (ex art. 1021 c.c.). Pertanto, la pattuizione di uso esclusivo di un bene comune costituirebbe una deroga all'art. 1102 c.c. che stabilisce l'uso paritario del bene da parte di tutti i comproprietari, e, in quanto tale, il diritto sarebbe cedibile a terzi, divenendo perpetuo e trasferibile (mentre il diritto d'uso è incedibile e limitato nel tempo). In tal senso, il diritto di uso esclusivo sarebbe collegato non ad un soggetto ma ad una porzione di proprietà individuale. Secondo un orientamento opposto al precedente (Cassazione sent.n.193/2020) non può ipotizzarsi la costituzione di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo. In tal caso, infatti, si priverebbe del tutto di utilità la proprietà e si darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l'ordinamento violando il tradizionale principio del numero chiuso dei diritti reali ispirato ad un'esigenza di ordine pubblico.

La controversa questione è stata recentemente rimessa dalla seconda Sezione della Corte Suprema (ordinanza interlocutoria n.31420/2019) alle Sezioni Unite della stessa Corte che si sono pronunciate con la sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020. Il caso sottoposto al vaglio dei giudici di legittimità è sorto a seguito della divisione di un edificio da parte di tre sorelle comproprietarie in regime di comunione. L'edificio era composto da tre unità ad uso commerciale, al piano terra, e da tre unità abitative al primo piano. Inoltre, l'immobile presentava anche un cortile retrostante e un'area antistante ai negozi. Con la divisione ciascuna sorella diventò titolare di un appartamento e di un negozio e il terreno circostante e retrostante al fabbricato divenne comune, fatti salvi gli usi esclusivi. Nel 1980 le tre sorelle procedettero allo scioglimento della comunione al cui esito una delle tre condividenti divenne proprietaria esclusiva di un appartamento al primo piano e del negozio posto a piano terra con l'uso esclusivo della porzione di corte antistante. Successivamente furono venduti anche gli altri due appartamenti. Determinatesi, quindi, per effetto dello scioglimento della comunione una situazione di condomìnio dell'edificio si instaurò un contenzioso tra i vari proprietari finalizzato a disconoscere ai primi acquirenti, oltre all'uso esclusivo della cantina realizzata nel cortile retrostante, l'uso esclusivo dell'area comune condominiale antistante al negozio. I proprietari di quest'ultimo chiesero il rigetto della domanda degli attori della controversia in quanto aventi diritto all'uso esclusivo in forza del titolo, ovvero per usucapione della relativa servitù o in forza dell'art.1021 c.c. Il Tribunale rigettò le domande principalie riconvenzionali e la sentenza fu appellata in secondo grado. In quest'ultima sede la Corte di appello dichiarò che i manufatti esistenti nel cortile retrostante il fabbricato avevano natura condominiale. Pertanto, ordinò la cessazione dell'uso esclusivo per consentire a tutti i condomini il pari utilizzo degli stessi. Invece, in merito all'area antistante a disposizione dei negozi la Corte d'Appello ritenne legittimo il diritto d'uso esclusivo del cortile. Ciò in quanto la locuzione, contenuta sia nell'atto di divisione che in quello di compravendita, rivelava l'intento voluto, in origine, da tutti i condòmini (cioè dalle tre sorelle, originariamente comproprietarie di tutto il complesso) di riconoscere, con l'uso esclusivo, la natura pertinenziale delle corti antistanti i singoli negozi in quanto destinate in modo permanente al servizio di quei locali. L'uso esclusivo di parti comuni non sarebbe, infatti, vietato da alcuna norma di legge, anzi sarebbe contemplato dall'art. 1122 c.c. 

La sentenza di secondo grado è stata impugnata dinanzi alla Corte Suprema le cui sezioni semplici hanno rimesso alle sezioni unite della stessa la questione di diritto controversa relativa alla natura del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo di parti comuni dell'edificio in ambito condominiale.Il diritto d'uso, previsto dall'art. 1021 c.c., è un diritto reale simile all'usufrutto ma caratterizzato da poteri più limitati. Infatti, il titolare, detto usuario, può servirsi della cosa altrui nei limiti di quanto occorra a lui e alla propria famiglia. E' un diritto che non si può cedere e non si può dare in locazione (art. 1024 c.c.), né può superare la vita dell'usuario. Come si evince da tali limiti, è chiaro che il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale, come il cortile, non possa farsi rientrare nel diritto reale di uso. Infatti, se così fosse, tale diritto non sarebbe cedibile, verrebbe a cessare con la morte dell'usuario e il cortile tornerebbe in piena proprietà al condomìnio. Le sezioni unite della Corte di Cassazione hanno osservato che, nel caso di specie, la clausola mediante la quale si concede ad una unità immobiliare l'uso esclusivo di un'area adibita a cortile non nasce dalla giurisprudenza ma si è diffusa attraverso la prassi negoziale, in particolare notarile. Tale diritto non incide sull'appartenenza dell'area alla collettività, ma sul riparto delle facoltà di godimento. Infatti, l'uso esclusivo preclude l'uso paritario previsto dall'art. 1102 c.c. e presunto dall'art.1117 c.c., il quale indica le parti comuni dell'edificio, facendo salva l'ipotesi in cui il titolo disponga diversamente. Tale prassi nasce allo scopo di risolvere problemi catastali, ad esempio, per il mancato frazionamento dell'area comune. In generale, parte della dottrina ammette la creazione per contratto di diritti reali atipici, il che se fosse vero farebbe cadere ogni ostacolo al sorgere del cosiddetto "diritto reale di uso esclusivo". Secondo il giudici di legittimità la creazione di un atipico "diritto reale di uso esclusivo", tale da svuotare di contenuto il diritto di compravendita, non può essere il prodotto dell'autonomia negoziale essendovi di ostacolo il principio del numero chiuso dei diritti reali e della tipicità di essi. In pratica, solo la legge può istituire figure di diritti reali e, stante la loro tipicità, i privati non possono incidere, snaturandoli, sul contenuto dei diritti reali che la legge ha istituito. Creare diritti reali atipici per contratto vorrebbe dire incidere non solo sulle parti ma, al di fuori dei casi in cui la legge lo consente, anche sugli acquirenti della cosa.In conclusione, le sezioni unite della Corte di cassazione si sono pronunciate nel senso che "i privati non possono pattuire un diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato". In tal modo, infatti, sarebbe violato il principio generale di uso paritario del bene condominiale (art.1102 c.c.) e, altresì, il principio, insito nel nostro ordinamento, del numero chiuso dei diritti reali e della loro tipicità.